Yaşanan Zelzele felaketinden sonra kentsel dönüşüm gereksinimi tekrar gündeme geldi. Dayanakların artması ve maliyetin yarısını devletin karşıladığı yeni kampanya, kentsel dönüşüm taleplerine olumlu yansıdı. Dönüşümde en çok zorlanılan nokta ise elbet tüm maliklerin onayının alınması. Yasaya nazaran riskli yapıların yenilenmesi için 2/3 çoğunluk kâfi görülüyor ve dönüşüm muhaliflerinin hissesi açık artırma ile satışa çıkıyor. Lakin bu uygulamada sene başında yeni düzenlemeler yapıldı. Dönüşümün hızlanması ismine çoğunluk kararları daha tesirli hale getirildi.
NELER DEĞİŞTİ
Hürriyet’in haberine nazaran; Sene başında yapılan yeni düzenlemeden birçok kişinin haberdar olmadığını belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz,“Son periyotta dönüşüme onay vermediği için konutu satılan çok sayıda kişi bizlere başvuruyor. Vatandaşın bilmesi gereken en kritik nokta şu; şayet çoğunluk karar aldıysa bundan sonra ek bir toplantı yapılması zarurî değil, geçmişte yapılıyordu. Konut sahibi gönderilen tebligata karşın mukaveleye 15 gün içinde imza atmadıysa yasa gereği hissesi satışa çıkar. Bu ihalenin bildirim edilmesi de zarurî değil. Evvelden son anda karar değiştirip açık artırma günü ‘tamam imza atarım’ diyordu. Artık bu hakkı da yok. Şayet öteki malikler müsaade vermezse mesken üçüncü şahıslara satılıyor” dedi.
ADIM ADIM SÜREÇ
Avukat Kiraz dönüşüme karşı çıkanlar için sürecin nasıl ilerlediğini adım adım anlattı:
-“Yapının ‘riskli’ kararı katılaştı ve 2/3 çoğunluk dönüşüme onay verdi. Bu noktada dönüşüme karşı olan 1/3’lik kesim bir toplantı daveti beklemesin. Zira toplantı mecburiliği kaldırıldı.
-Alınan karar, karşı çıkan taraflara noterden ihtar çekilerek bildiriliyor ve 15 gün müddet veriyor. Noter ekine yapılan protokol, kontrat örneği, değerleme raporu ve kat planı ile kat şeması ekleniyor.
-Karar 1/3’ün eline ulaştıktan sonra yapılan en büyük kusur ‘itirazım var’ diyerek imzayı reddetmek. Kimi avukatlar vatandaşa ‘İmzalama, ben yürütmeyi durdurma kararı yahut ihtiyati önlem kararı alırım’ diyor. Yanlışsız alabilir de. Lakin bu karar iptal edildiğinde 15 gün mühlet dolduğu için hisse yeniden satışa çıkıyor.
NASIL İTİRAZ EDİLİR
-Peki itirazı olan ne yapmalı? Teklifim bu noktada şöyle; evvel mülkiyet hakkını kaybetmemek ismine imza atsın. Sonrasında kat maliklerine ve müteahhitte ihtar çekebilir. Kelam gelimi ‘Çoğunluk dayatması ile mukaveleyi imzaladım ancak benim dairem yanlışlı olarak küçültüldü ya da haksız bir cephede mesken verildi’ denilebilir. Kontratın imzalanması her şeyi kabul ettiğiniz manasına gelmez. Kontratın iptali, uyarlanması ya da zararın tazmini istenebilir.
-15 gün mühlet doldu ve ihale kararı çıktı. Hissesi satılacak şahsa ihalenin bildirilmesi zarurî ancak bildirisi zarurî değil. Geçmişte ihale günü karar değiştirip dönüşüme onay veriliyordu. Artık bu hak da yok. Şayet komşuları onay verirse ihale günü mesken sahibi imza atabilir. Yoksa göz nazaran göre hissesi satılır. Müteahhit buna karışamaz.
-Riskli yapıda birinci ihalede alım hakkı başka maliklere yani komşulara aittir, alan olmazsa ikinci ihaleye 3. şahıslar girer. Riskli alanda ise birinci ihalede alan olmazsa kelam konusu hissesi Hazine almak durumunda kalır.
-Payı satılan kişi şayet bir usulsüzlük varsa ya da mülkün pahası düşük gösterildiyse satışın iptali davası açabilir.
-Eğer bir itiraz varsa açılan vadeli hesapta satış geliri bekler. İtiraz yoksa direkt hak sahibine ödeme yapılır. Dönüşüm binasında hisse alan kişi de teminat göstererek ve mukaveleyi imzalayacağını taahhüt ederek sürece katılır.”
