1- ÇOĞUNLUK İSTERSE SÜREÇ BAŞLAR
Kentsel dönüşümde birinci ve en güç adım uzlaşma. Geçmişte arsa hissesinin 2/3 çoğunluğu ile karar alınıyordu. Ne var ki birden fazla vakit bu orana ulaşılamadığı için dönüşüm süreci hiç başlamıyordu. Artık ise dönüşüm kararları yüzde 50+1 ile alınabilecek. Yapılan yeni düzenlemeye nazaran; arsa hissesi toplamının yüzde 50.01 çoğunluğunun geçilmesi halinde konut sahipleri müteahhit firmaya, imal haline ve projeye karar verebilecek. Ayrıyeten salt çoğunluğa ulaşan malikler yıkım ve üretim için gerekli ruhsatlara başvurabilecek. Bu nedenle dönüşüm alanında yaşayan vatandaş artık “Ne de olsa 2/3 çoğunluğu yakalayamazlar’ kabulü ile dönüşüme aralı durmamalı.
2- FAKİRİN KONUTUNA KAMU ORTAK OLACAK
Dönüşüme hayır diyenlerin büyük kısmı maddi imkansızlıkları münasebet gösteriyor. Kamu dayanaklı kampanyalar yapılsa da, artan inşaat maliyetleri nedeniyle emekli ya da taban fiyatlı haneler masrafları karşılayamıyor. İşte bu kesim için yeni bir model devreye giriyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde, kamu finansman dayanağı sağladığı konuta ortak olacak. Örneğin konutun bedeli 1 milyon lira, dönüşüm için de 1 milyon lira gerek. Kamu dönüşüm için gerekli meblağı karşılayarak konuta yüzde 50 ortak olacak.
Kişinin öteki meskeni yoksa, kendisi ve eşi kira ödemeden yenilenen konutunda kalabilecek. Bu oturma hakkı mevtle sona erecek. Ayrıyeten vatandaşın maddi imkanları değişirse ödeme yapıp konutun tamamını da alabilecek. Kiracı kalan vatandaş ve eşi vefat edince hissesi mirasçılarına geçecek. Mirasçı aktüel bedelle konutu alabilecek ya da satış yapılarak taraflara hissesi ödenecek. Bu uygulama olmasaydı, maliyeti ödeyemeyenlerin konutlarının kamulaştırılması gerekiyordu. Kamulaştırma bedeliyle yeni mesken alınması güç olduğu için bu model hazırlandı.
3-EV SAHİBİ ‘KAPIMIAÇMIYORUM’ DİYEMEZ
Riskli yapı tespiti için kimi vakit meskenlerin içinden de karot alınması gerekiyor. Fakat dönüşüme karşı çıkan bir komşu ‘Evime giremezsiniz’ dediğinde süreç kitleniyordu. Eski düzenlemede polis marifetiyle karot aldırma talebi olsa da yeniden de kapısını açmak istemeyen malik engellemeye devam edebiliyordu. Yeni düzenleme ile riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, mülki yönetim amiri (kaymakamlık ve polis/jandarma kuvvetleri eli ile) yazısı ile ve kâfi kolluk kuvveti sağlanarak kapalı kapılar açılarak yahut açtırılarak resen tespit yapılacak yahut yaptırılacak.
Tahliye için de tıpkı düzenleme getirildi. Riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk kuvveti ile kapılar açılacak. Masraflar da engelleyenlerden tahsil edilecek.
4- RİSKLİBİNA KAÇ GÜNDE BOŞALTILACAK
Düzenleme ile tahliye müddetleri de yine belirlendi. Eski düzenlemede birinci tebligat 60 günden az olmamak üzere, ikinci tebligat ise yönetim tarafından belirlenecek yeni bir müddet olarak tanımlanmıştı. Yeni düzenleme ile tek bir mühlet öngörüldü ve bu mühlet ‘90 günden fazla olmamak’ üzere tanımlandı. Örneğin bir apartmanda 5 daire var ise belediye 25-35 gün müddet verebilecek. Ya da sitedeki bir blokta 100 bağımsız kısım var ise yönetim en fazla 90 gün mühlet tanıyacak. Tahliye müddeti için de tüm maliklere tebligat gitmeyecek. Tahliye yazısı apartman kapısına asılacak, e-Devlet kapısı yoluyla bildirilecek ve 15 gün mühlet ile muhtarlıkta ilan edilecek.
5- YIKIM SONRASI DAVA HAKKI GELDİ
Arsa haline gelen taşınmazda iştirakin giderilmesi için dava açılabilecek. Daha öncede düzenlenen lakin Danıştay kararı ile yürütmesi durdurulan taşınmazların yıkılması sonrasında izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açma hakkı düzenlemesi bir kere daha getirildi.
6- REZERV TARİFİ DEĞİŞTİ
Rezerv yapı alanı tarifinde ‘yeni yerleşim alanı olarak’ ibaresi çıkarıldı ve eski yerleşim yerlerinin de belirlenmesinin önü açıldı.
Ayrıca bakanlık tarafından yapılan alanlar ve parsellere yönelik imar ve parselasyon planları vilayet müdürlüklerinde 15 gün mühlet ile ilan edilecek. İtirazlar 5 günde pahalandırılacak ve ret halinde plan katılaşacak.
7- TEBLİGAT KRİZİ SONA ERİYOR
Dönüşüm sürecinde yaşanan tebligat sorunu aylarca hatta kimi vakit bir yılı aşan vakit kaybına neden oluyordu. Bundan sonra tek tek meskenlere tebligat gitmeyecek. Bu nedenle şayet konutunuz için haberiniz olmadan yıkım ya da tekrar üretim kararı alınmasını istemiyorsanız bu kademede dikkatli olmalısınız.
Risk tespitinde yeni uygulama şöyle olacak:
– Riskli yapı tespiti kararı Başkanlık yahut yönetim tarafından 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü tarafından değil şahsen Başkanlık yahut Yönetim (belediyeler, vilayet özel idareleri) tarafından yapıya riskli yapı yazısı asılacak.
– Maliklere karar e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecek.
– Riskli yapılar Bakanlık internet sayfasında 15 gün müddetle ilan edilecek.
– Karar muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacak. Muhtarlıkta askının son günü tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacak.
– Dönüşümde alınan karara katılmayanları hissesi satışa çıkıyor. İşte bu etapta da tebligat sorunu yaşanıyordu. Yeni periyotta süreç şöyle ilerleyecek:
Bir binada salt çoğunluk ile karar alındıysa, karara katılmayan ya da katılamayan bireyler için ek bir toplantı yapılması mecburî değil. Bu durumda salt çoğunluk, bina ortak karar tutanağı ve muahede koşullarının yazdığı teklifi noter ile yahut ilgili muhtarlıkta 15 gün müddet ile ilan edilmesi suretiyle bildirecek. Dönüşüme evet diyenlerin noterle bildirim ya da muhtarlık seçeneklerinden istediğini seçme hakkı var. Muhtarlığa yapılan 15 günlük bildirim de bildirim yapılan bireye dönüşüm ile ilgili projeler ve projelerin nerede gösterileceği (müteahhit ofisi yahut temsil heyeti üyelerinden birisinin meskeni gibi) bildirilecek.
– Bu kapsamda toplamda 30 gün içerisinde karara katılmayan arsa sahibinin hissesi açık arttırma ile satılacak. Açık arttırma sürecinin de bireylere bildirim edilmesi zarurî değil. Satışı hangi kurum yapıyorsa (İstanbul’da ilçeler, öbür vilayetlerde ise Bakanlık Vilayet Müdürlükleri) o kurum tarafından karara katılmayan maliklerin e-Devlet kapısına bildirilmesi, ilgili muhtarlıkta 15 gün mühlet ile ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tekrar tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresini bildiren malike bu adrese bildiri edilecek.
– Riskli alanlarda ve rezerv alanlarda açık arttırma sürecinde iştirak olmaması yahut teklif veren olmaması halinde satın alma hakkı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediye ve Vilayet Özel Yönetimleri ile TOKİ’ye verildi.
8- KİM TESPİT İSTEYEBİLİR
Riskli yapılarda tespiti kimlerin talep edebileceği konusundaki karmaşa düzeltilerek bir sıralama getirildi. Yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın ve yönetimlerin (Belediyeler ve Vilayet Özel Yönetimlerinin de) resen riskli yapı tespitini talep edebilmesi sağladı.
9- VATANDAŞIN HİSSESİ UCUZA SATILIRSA…
Dönüşüme katılmayanların hissesi açık arttırma ile satılıyor. Lakin satış süreçleri sonrasında dava açılıyor ve belirlenen bedelin düşük olduğu tezi gündeme geliyor. Bu nedenleyeni bir düzenleme yapıldı ve “Satış sürecinin eksik hesaplanması münasebeti ile iptal edilmesi halinde yargı kararı ile satış bedeli ortasındaki fark satın alan malik tarafından payı satılan eski malike ödenecektir” denildi.
10- SARSINTIYA ÖZEL KARARLAR
Deprem bölgesinde yargı süreçlerinin hızlanması için bu bölgeye özel kararlar da alındı. Hasar tespit raporlarına ait açılacak davalarla sonlu olmak üzere;
10 gün içinde birinci inceleme yapılacak.
Savunma verme müddeti 15 günle sonlandırdı ve mühlet en fazla bir kere uzatılacak.
Yürütmeyi durdurma konusunda verilen kararlara itiraz edilemeyecek.
Keşif ve uzman incelemesi savunma mühleti bittikten sonra 15 gün içinde yapılacak. İnceleme sonrası 15 gün içinde rapor mahkemeye sunacak. İtiraz 7 günle sonlu olacak.
Davalar uzman raporu verilmesinden itibaren 15 gün içinde sonuçlandırılacak. Karar için istinaf mühleti ise bildirimden itibaren 15 gün.
İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde inceleyecek ve bildirime çıkarılarak. 15 gün yanıt müddeti verilecek. İstinaf incelemesi 2 ay içinde karara bağlanacak.
Açılmış davalarda da bu unsur kararları bulunduğu evreden itibaren uygulanacak.
‘KİMSE ÖTEKİ YERE GÖNDERİLMİYOR’
Rezerv alan ilanında yeni yerleşim yeri tarifi kaldırılınca ‘Bakanlık istediği yeri rezerv alan ilan edip vatandaşı buradan yollayacak’ tezleri gündeme geldi. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Vedad Gürgen, savlara şu karşılığı verdi: “Yeni düzenlemede emel dönüşüm projelerinin süratle ilerlemesi ve rezerv yapı alanlarının konut, ticaret ve bunun yanında toplumsal donatı alanı olarak da kullanılabilmesi. Şayet İstanbul ya da diğer bir vilayette yerleşim yerinde rezerv alan ilanı yaparsak kimse bir yere gönderilmeyecek. Meskenler yenilenecek, vatandaş mahallesine geri dönecek. Bunlar büsbütün hayal eseri tezler.”
Vedad Gürgen
REZERV ALAN İLANI NEDİR
Rezerv yapı alanı düzenlemesini açıklayan Kiraz şunları söyledi: “Rezerv alan ilanı iki biçimde uygulanır. Birinde bir bölge ilan edilir ve dönüşüm yapılır. Vatandaş yenilenen meskenine geri döner. İkinci uygulamada ise bir alanda afet riski varsa, (heyelan alanı-fay sınırı gibi) o alan büsbütün yapılaşmaya kapatılır. Vatandaş yeni ilan edilen yerlere taşınır. Hak sahiplerine ya kamulaştırma bedeli ya da yeni yapılaşma alanından konut verilir. İki uygulama karıştırıldı. Bu yasa ile ‘Kadıköy’deki konut rezerv alan ilan edilip kentin dışında konut verilecek’ argümanları gerçek değil.”
Ali Güvenç Kiraz
