Türkiye’de uzun yıllardır birçok kesim için en inançlı yatırım aracı gayrimenkul olarak görüldü, görülmeye de devam ediyor. Lakin son periyotta değişen piyasa şartları ‘Konut yatırım aracı olmaktan çıkıyor mu’ tartışmasına neden oluyor. Yatırım için alımlarda en değerli faktör amortisman müddeti. Alınan konutun kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç yılda geri kazanılacağı hesaplanarak bu mühlet belirleniyor. Geçtiğimiz yıllarda süratle artan fiyatlar nedeniyle yatırımın geri dönüş mühleti uzamıştı, son devirde ise tablonun birçok vilayette aksine döndüğü belirtiliyor. Konut fiyat artış suratının yavaşlamasına rağmen, kira artışının devam etmesiyle amortisman mühletinin kısaldığı görülüyor.
KİRA, GÖÇ VE ARZ ETKİSİ
TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından en çok konut satılan 10 vilayet üzerinde yapılan araştırmaya nazaran de, vilayetlerin birçoklarında amortisman müddeti kısalmış durumda. 2022 yılında konut fiyatlarında çok süratli artış yaşanırken, kiralarda enflasyona yakın artışlar olması nedeniyle amortisman müddetinin uzadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu, “2023 yılı prestijiyle, kiralardaki artışların konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmesi, 2023 yılında yaşanan zelzele felaketleri ile ortaya çıkan zarurî göç ve yakın coğrafyadan alınan göç ile arza yeni iştiraklerin düşük olması nedeniyle, geri dönüş müddetlerinde 2022 yılına kıyasla azalma oldu” değerlendirmesini yaptı.
EN SÜRATLİ DÖNÜŞ OLAN İLLER
Geri dönüş müddetlerinin, tıpkı vilayet içinde, hatta birebir ilçede dahi pozisyona nazaran farklılık gösterdiğini belirten Karcıoğlu, “Birinci el ve ikinci el piyasada uç örnekleri arındırıp ortalama konut fiyatlarını ve konutun yeni kira bedelini baz alarak yaptığımız araştırmaya nazaran, 2023 yılı prestijiyle en düşük geri dönüş mühletinin Ankara’da ve Antalya vilayetinde olduğu görülüyor. Ankara geri dönüş müddetleri 15-18, Antalya’da 16-18 yıl aralığında. Bu vilayetlerin akabinde, sarsıntı felaketleri ardından göç alan Gaziantep’in geldiğini görüyoruz. Kentte geçen sene 22-24 yıl olan geri dönüş müddetleri bu yıl 16-18 yıla geriledi” halinde konuştu.
ÜÇ BÜYÜK KENTTE MÜHLET KISALDI
Yapılan araştırmaya nazaran, sarsıntı bölgesinden ağır göç alan ve kira artışında dorukta yer alan Ankara, amortisman süreci en cazip vilayet olurken, İstanbul ve İzmir’de de geri dönüş müddetleri kısaldı. Karcıoğlu bu vilayetleri şöyle tahlil etti:
“İstanbul’da 2020’de konutlardaki ortalama satış fiyatlarının pandemi süreci ile birlikte süratli bir biçimde yükseldiğini, sonraki yıllarda da bu artışın devam ettiğini görüyoruz. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış suratının ise satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş mühletinin evvelki yıllara nazaran azaldığı görülüyor. 2021’de 20-23 yıl olan müddet, bu yıl 18-21 yıl olarak hesaplandı. Fakat İstanbul özelinde, ilçe bazında geri dönüş müddetleri de birbirinden çok farklı olabiliyor. İzmir’de, sarsıntı ve pandemi ardından birinci yıllarda konut fiyatlarındaki artışa kıyasla, kiralardaki artışın daha düşük kalması, ayrıyeten konut talebinin yüksek oranlarda artış göstermiş olması geri dönüş müddetinde artışa neden oldu. İlerleyen yıllarda kiralardaki yüksek artışa bağlı konut kıymetlerinin doygun noktalara ulaşması ile birlikte amortisman mühletleri 2-3 yıl geri geldi.”
KİRADAKİ ARTIŞ FİYATI GEÇTİ
Pandemi sonrası artan müstakil ve az katlı hayat isteğiyle Balıkesir’in öne çıktığını, süratle artan fiyatlar nedeniyle 2022’de amortisman müddetin 26 yıla kadar uzadığını belirten Karcıoğlu, bu yıl kira artışlarıyla müddetin 21-24 yıla gerilediğini tabir etti. Bursa ve Kocaeli üzere büyük vilayetlerde de son yıllarda kiralardaki artışın konut fiyatlarındaki artışı geçmesiyle ortalama geri dönüş mühletinin 1-2 yıl aralığında azaldığını tabir eden Karcıoğlu öbür vilayetler için de şunları söyledi:
“Antalya’da ise Rusya-Ukrayna savaşının tesiriyle kente gelen insanların maddi durumu güzel olanlar konut sahibi olurken, belirsizlik ortamının geçmesini bekleyen kesim kiralama yoluna gitti. Yıllık ya da 6 aylık üzere uzun müddetli kira ödemeleri mesken sahipleri için cazip geldi ve , bazında yüksek bedellerle kiralamalar gerçekleşti. 2022’de yüksek kiralar nedeniyle amortisman müddeti epeyce düşük gerçekleşirken, günümüzde ise 2021 yılıyla misal düzeylere geldi. Antalya dışında yalnızca Konya vilayetinde sonlu bir artış görülüyor. Mersin’de de Gaziantep’te görüldüğü üzere zelzeleden etkilenen vilayetlerden gelen göç tesirli oldu. Talebe bağlı süratle artan kiralar sonucunda amortisman müddetlerinde düşüşler yaşandı.”
