TÜRKİYE’de 1999 yılı öncesinde yapılan inşaatlarda maalesef faal bir kontrol sistemi işlemedi. O günün kurallarında, var olan materyaller ve bilgilerle binalar yapıldı. Mühendislik hizmeti olmadan ve hatta ruhsat dahi alınmadan kentler büyüdü. Müteahhitler kendi tabirleriyle deniz kumuyla yaptı birden fazla projesini. Mesken sahipleri gelecek aflara güvenip temelsiz binalarına kat çıkmaktan çekinmedi. Gelen her af yeni suiistimalleri beraberinde getirdi.
1999 sonrası yapılan düzenlemelerle adım adım iyileştirmeler olsa da, bu düzenlemeler birden fazla vakit kâğıt üzerinde kaldı. Mevzuata uymayanlar ve kusurlara göz yumanlar telafisi imkânsız sonuçlara neden oldu. 6 Şubat’ta tüm Türkiye’yi yasa boğan büyük acı ihmaller zincirinin sonucuydu…
DÖNÜŞÜM NASIL BAŞLADI
Oysa 2012 yılında çıkarılan kentsel dönüşüm yasası ile inşaat bölümünün makûs geçmişi paka çekilecek, tüm riskli binalar bir bir yenilenecekti. Lakin süreç sağlıklı başlamadı ve bu nedenle de istenilen sonucu vermedi.
Elbette yapılan çok başarılı örnek projeler oldu. Bilhassa kamu eliyle yapılan birçok dönüşüm projesiyle binlerce hane sağlıklı meskenlere kavuştu. Lakin dönüşüme bakış açısı ‘5 katı yıkıp 10 kat yapalım’ olunca kaybeden kentler oldu. Özel dal tabiatı gereği kâr aradı, dönüşüme riskli yerden değil rantı yüksek yerden başladı. Vatandaşın beklentisi yükseldi, bir konutuna iki istedi, pazarlıklar yıllar aldı. Mali ve teknik gücü yetersiz şirketler ‘Dönüşümde ben de varım’ dedi lakin inşaatları yarım bıraktı. Yeni konut hayali kuranlar elindekinden de oldu…
SON BİR YILDA NELER DEĞİŞTİ
Alınan derslerle yıllar içinde vatandaşı koruyan, kesimi disipline eden birçok düzenleme hayata geçti. Gelin, birlikte son bir yıldır atılan adımlara ve gereksinimlere bakalım…
MÜHENDİSLERE DENEYİM KURALI GELDİ
– Sarsıntı sonrası ‘yetkin mühendislik’ kavramı sıkça gündeme geldi. Yeni mezun bir mühendisin istediği büyüklükte bir projede yer alması eleştirildi. Mayıs 2023’te ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ güncellendi ve mühendislerin mesleksel deneyimine nazaran iş almasının önü açıldı. Bir öteki önemli sorun da kiralık diplomalar oldu. Hürriyet muharriri Sedat Ergin ve İktisat Müdürü Sefer Levent, ‘pasif mühendis skandalını’ köşelerinde sıkça ele aldı. Mühendisliğin yalnızca kâğıt üzerinde olduğu, onlarca yapı kontrol firmasının mühendisi değil ‘diplomayı’ çalıştırdığı kamuoyu ile paylaşıldı.
– Hem uzman mühendislik hem de pasif mühendislik meselesini Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) İdare Heyeti Lideri Taner Yüzgeç’e sordum. Karşılığını motamot aktarıyorum: “Maalesef her iki sorunu da çözemedik. Yapılan yönetmelik değişikliği mühendisin misyon yılına nazaran iş alması ile ilgili. Bu uzman mühendislik manasına gelmez. Bilgi ve tecrübenin ispatlanması gerekir. Bu da dünyada imtihan, puan ve mecburî eğitim sistemi ile sağlanır.
– Diploma kiralama problemini ise birkaç kuralla değiştirmek güç. Bu bir kültür ve bu kültürün yerleşmesi için cezai yaptırımları artması, işini güzel yapanlar için yeterli imkânlarla ödüllendirme sağlanması gerekir. Ülkemizde inşaat kültürünün gelişmesi için radikal tedbirler alınmalı. Bir yapı, sahibi kim olursa olsun kamusal bir varlıktır. Bu nedenle kâr-zarar hesabı ile değil, güvenliği önceleyen yaklaşımla projelendirilmeli ve denetlenmeli. Yapı kontrol şirketleri, kâr-zarar hesabı yapan işletmeler olmaktan çıkarılmalı. Bugün bu şirketlerin en büyük masrafı mühendis maaşı ve bu alanda tasarrufa gidiliyor. Kontrol hizmetlerinin şirketleşmeye açılması bataklığa yol açtı ve bu sistem değişmeli.”
YENİ DÖNÜŞÜM YASASI HAZIRLANDI
Depremin üzerinden geçen bir yılda atılan en radikal adımlardan biri yeni dönüşüm yasası oldu. Teknik ayrıntıları bir yana bırakırsak yapılan en temel değişimler şunlar:
Geçmişte dönüşüm yapılması için arsa hissesinin 2/3 çoğunluğu gerekiyordu, artık yüzde 50+1 kâfi olacak. Yani çoğunluk evet derse bina dönüşecek.
Riskli kararı ve yıkım için meskenlere tek tek tebligat gitmeyecek, E-Devlet ve muhtarlıklarla bildirilecek. Böylelikle vakit kaybı önlenecek.
Kimse risk tespiti ya da yıkım için ‘kapımı açmıyorum’ diyemeyecek, zorla girilecek.
Yeni yerleşim yerleri dışında mevcutta yerleşim olan alanlar da rezerv alan ilan edilecek.
Dar gelirli meskenini dönüştüremiyorsa kamu maliyeti ödeyecek, konuta ortak olacak. Mesken sahibi ve eşi ömür uzunluğu meskende kira ödemeden kalacak, borcunu öderse tapusunu alacak. Lakin bu yeni model birçok soru işaretine yol açtığı için vatandaşa tüm taraflarıyla anlatılması, mülkiyet hakkının korunması kural.
KAMPANYALAR DEVREYE GİRDİ
6 Şubat’ta büyük yıkıma uğrayan vilayetlerde kamu eliyle konutlar yapılırken, bir de meskenini kendi dönüştürmek isteyenler için ‘Yerinde Dönüşüm’ kampanyası başlatıldı. Konutlar içinde 750 bin lira kredi, 750 bin lira hibe, ahırlı köy konutları içinde 1 milyon lira kredi 750 bin lira hibe, işyeri için de 400 bin lira kredi, 400 bin lira hibe verildiği açıklandı. Krediler 2 yıl ödemesiz ve 10 yıl faizsiz olacak halde planlandı. Sonrasında İstanbul özelinde ‘Yarısı Bizden’ dönüşüm kampanyası açıklandı. Buna nazaran de; 100 bin lirası kira dayanağı, 800 bin lirası hibe, 700 bin lirası uygun koşullarda kredi biçiminde her mesken için 1.5 milyon lira takviye sağlanacağı belirtildi. Kredilerin ödenmesinin konutlar tamamlandıktan sonra başlayacağı, birinci yıl faizsiz olacağı ve kalan yıllarda kredi maliyet oranının TÜFE’nin yarısı kadar olacağı açıklandı.
Her iki kampanyada da hibeler ve faizsiz ödeme imkânları dönüşümü desteklemesi açısından çok değerli. Bununla birlikte vatandaş cephesinde problemler şöyle: artan inşaat maliyetleri nedeniyle verilen dayanak fiyatları kimi bölgelerde kâfi olmuyor, inşaatı kamu kurumunun değil özel dalın yapması yanlışsız firma nasıl bulunur telaşı yaratıyor, dönüşüm için yüzde 50+1 muahede yeterken İstanbul kampanyası için yüzde 100 uzlaşı istenmesi vatandaşı zorluyor ve Yarısı Bizden kampanyasının İstanbul dışındaki vilayetlerde de yapılması bekleniyor.
KİRA VE KREDİ TAKVİYELERİ ARTTI
Evi dönüşüme giren vatandaşa verilen faiz takviyeli dönüşüm kredisi ve kira dayanağında son bir yılda iyileştirmeler yapıldı.
İstanbul’da aylık kira dayanağı 5 bin 500 liraya, Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de 4 bin 500 liraya yükseldi. Başka vilayetlerde de yeni yılda 3 bin ila 3 bin 750 lira düzeyine çıkarıldı. Takviye ölçüsünün artması olumlu bir adım olsa da; bugün gelinen noktada sayılar hayli düşük. İstanbul’da aylık ortalama kira bedeli 17 bin lirayı aşmışken, 5 bin 500 lira takviye dar ve orta gelirli haneleri zorluyor. Bu nedenle kira dayanağının artması ya da vatandaşa ‘geçici kiralık konut’ imkânı sunulması bekleniyor.
Gelelim kredilere… Bu kapsamda konut üretim ve konut edinme için 1 milyon 250 bin lira, işyeri imal için 800 bin lira, işyeri edinme için 350 bin lira, güçlendirme için 320 bin lira kredi imkânı sağlanıyor. Devlet takviyeli dönüşüm kredisinde şu an şimdiki faiz oranı yüzde 3.89 düzeyinde. Kamunun yüzde 0.70 dayanağı ile oran standart konutta yüzde 3.19’a düşüyor. Ne var ki yüksek faizler bu takviyenin kullanımını imkânsız hale getiriyor. Bu nedenle bu alanda düzgünleştirme bekleniyor. Öte yandan yasa gereği kira ve kredi dayanakları de tıpkı vakitte kullanılamıyor, birinin seçilmesi gerekiyor. Beklenti iki dayanağın birlikte sunulması.
Özetle; Madem Türkiye sarsıntı ülkesi, madem ki yeni felaketler kapıda binalarımızı sarsıntıya hazırlamak, yenilerini kuralına uygun yapmak zorundayız. İlgili bakanlıklar, mahallî idareler, vatandaş ve hatta özel bölüm topyekûn seferberliğin kesimi olmalı. 6 Şubat sonrası nasıl tüm ülke acıda tek yürek olduysak, işte bugün de birebir acılar yaşanmasın diye birlikte işe koyulmalıyız. Beklenecek vakit yok…
