Bir yabancı Türkiye’de bir gayrimenkul alacaksa ya da satacaksa Sermaye Piyasası Konseyi (SPK) lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu almak zorunda. Bu durum bilhassa makul bir yatırım karşılığında Türk pasaportunun verilmesi ile daha da kritik kıymet taşıyor. SPK nezaretinde, düzenleyici ve denetleyici bir meslek birliği olarak çalışan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (TDUB) de burada kuralları belirleme, disiplin ve inceleme sürecini yönetme yetkisi bulunuyor.
Hürriyet’e konuşan TDUB İdare Konseyi Lideri Yaşar Bahçeci, son iki yıldır gayrimenkul piyasasında, bilhassa de yabancıların taraf olduğu satışlarda milyarlarca liralık bir rant pastası oluştuğunu, birtakım raporların rant emelli manipüle edildiğini, çok sayıda şirket ve uzman hakkında soruşturma açıldığını söyledi.
Yaşar Bahçeci
İLK CEZALAR KESİLDİ
Vatandaşlık bahisli satışlarda çoğunlukla konutların gerçek bedelinin üzerinde gösterildiğini, bu süreçler sırasında kimi şahısların haksız çıkar sağladığını ve devletin yanıltıldığını anlatan Bahçeci, “Sadece bu yıl 16 hukuksal, 28 gerçek bireye 15 milyon lira ceza kestik. Hükmî şahıslar hakkında 79, gerçek şahıslar hakkında 218 inceleme evrakı devam ediyor. Bir evrak 7-8 aylık inceleme sürecinden geçiyor. Büyük cezalar yolda. Usulsüzlük ve manipülasyon yapan ceza almadan kurtulamayacak. Bunlar bizim idaremizden olsa bile” dedi. Bahçeci de tıpkı vakitte Eva Gayrimenkul Değerleme firmasında yönetici pozisyonunda bulunuyor.
MİLYARLARCA DOLAR
Peki Türkiye’de Türk pasaportu için ne kadarlık gayrimenkul satışı oldu? Bahçeci, “2022’de 1 milyon 300 bin değerleme raporu hazırlandı, bunun 95 bini yabancıların taraf olduğu gayrimenkul satışı, bunun da yaklaşık 24 bini vatandaşlığa bahis olan gayrimenkuller. 2023’te ise 800 bin değerleme raporu oluşturuldu. Bunun 40 bini yabancıların taraf olduğu satışlar, bunun da yaklaşık 10 bini vatandaşlığa husus olan gayrimenkuller. Yani 2022’de 5.5 milyar dolardan fazla, 2023’te ise yaklaşık 3.5 milyar dolarlık gayrimenkul satışı vatandaşlık için gerçekleşti. Pasta çok büyük” tabirlerini kullandı. Bahçeci, vatandaşlığa mevzu olmayan yabancıya satışların genelde yatırım niyetli olduğunu söyledi.
‘ÇÜRÜK ELMALARI TEMİZLEYECEĞİZ’
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) bünyesinde 155 değerleme şirketinin 9 bine yakın da değerleme uzmanının faaliyet gösterdiğini belirten Yaşar Bahçeci, “155 değerleme şirketinden 43’ü hakkında soruşturma devam ediyor. İçimizdeki çürük elmaları temizlemek için çok kararlıyız. Mesela bir belgede yalnızca bir konut projesindeki 112 konut için fazla değerleme yapıldığını tespit ettik. Maalesef her meslekte olduğu üzere bizim içimizde de bu usulsüzlük ve manipülasyonları yapanlar var lakin artık biz bunlara müsaade etmeyeceğiz. İçimizde daha evvel öteki misyonlarda bulunanlar, firma sahipleri de olabilir. İdarede de olsa gereği yapılır. Soruşturma süreçleri yürütülür. Türk pasaportunun bu biçimde manipülasyonlara alet olmasına müsade etmeyiz” dedi.
‘FİNANS SİSTEMİNİN SİGORTASI BİZİZ’
Değerleme uzmanlarının daha çok bankacılık alanında hizmet verdiğini anımsatan TDUB İdare Konseyi Lideri Yaşar Bahçeci, “Yabancıya satışlar artınca bu alandaki iş yükümüz ve denetlememiz gereken evrak sayısı arttı lakin öteki taraftan bizim yaptığımız gayrimenkul değerlemeleri üzerinden teminatlar, krediler veriliyor. Ticaret buradaki pahalara nazaran işliyor. Bu büyük sorumluluğun farkındayız” diye konuştu.
NASIL ÇALIŞIYORLAR
Değerleme uzmanı; bir gayrimenkulün hak ve yararların değerlemesini yapar. 4 yıllık lisans eğitimi mecburiliği vardır. SPK tarafından 4 farklı uzmanlık dersinden imtihana girer ve akabinde 3 ay içerisinde TDUB’a üye olarak mesleğe uzman yardımcısı olarak başlar. 1 yılın sonunda ise konut değerleme uzmanı olur. Bu uzmanlar bir konutun, imar kayıtlarını, proje bilgilerini, pozisyonunu ve toplumsal pahasını tahlil ederek yasal karşılığı olan memleketler arası standartlarda detaylı bir rapor hazırlar. Bilhassa yabancıya konut satışında bu uzmanlar tarafından bir rapor hazırlanmamışsa satış gerçekleşemez.
RAPOR FİYATI 3 BİN 750 LİRA
Şu an bir değerleme yaptırmak istiyorsanız 3 bin 750 lira + KDV ödemeniz gerekiyor. Yaşar Bahçeci, “İnsanlar 1 milyon liraya aldığı otomobil için ekspertiz yaptırıyor ancak birçok 10 milyon liralık konut için yaptırmıyor. Halbuki satış esnasında konut hakkındaki gerçek bilgiler fakat değerleme uzmanının detaylı çalışması ile aşikâr olabilir” diyor.
‘ÇÖZÜM OTOMATİK UZMAN ATAMASINDA’
Tapu memurlarının uyarısı sonucu birçok evrakta manipülasyon tespit edildiğini vurgulayan Yaşar Bahçeci, “2019’da başlayan bu sistemde 2021 yılının eylül ayında ‘otomatik uzman atama’ uygulamasına geçildi. Bu sistemde satış sırasında kimse uzmanı seçemiyor, değerleme uzmanı yapay zeka tarafından atanıyordu. Lakin ağır itirazlar sonucu otomatik atama kaldırıldı. Bu manipülasyonu engelliyordu. Acil olarak bu sisteme dönmemiz gerekiyor” diye konuştu.
400 BİN DOLAR KAİDESİ VAR
2017’de en az 1 milyon gayrimenkul yatırımı karşılığında yabancılara vatandaşlık hakkı getirildi. Bu 2021’in eylül ayında 250 bin dolara indirilirken gelen yansılar üzerine mayıs 2022’de 400 bin dolara çıkarıldı.
