İHTİYAÇ OLSA DA MESKEN SATIŞI DÜŞÜYOR
Konuta talep var fakat erişim hayli güç. Ocak-ekim periyodunda konut satışları geçen yılın tıpkı devrine nazaran yüzde 14.3 düşerek 993 bin 835 oldu. Yılın 1.2 milyon bandında kapatılması bekleniyor. Son 3 yılda ise yıllık satış 1.4-1.5 milyon düzeyinde olmuştu. Bu yıl konut satışlarının düşmesinde artan fiyatlar, yüksek faiz oranları, kredilere gelen yasal sınırlama ve mevduat faizindeki artış tesirli oldu.
ALICI PAZARI
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman düşüşe ait şu değerlendirmeyi yaptı: “Konut satışlarının azalmasında faiz oranlarındaki artış nedeniyle kredili konut satışlarında gözlemlenen yüzde 60’lık azalış en değerli etken. Kredili olmayan satışlarda da hafif bir gerileme görülse de esasen adet olarak hâlâ güçlü görünüyor.”
Yüzlerce emlak ofisini bünyesinde barındıran MasterTürk Grubu’nun Lideri Gökhan Taş, konutun yatırım aracı olmaktan uzaklaştığını, gereksinimi olanın aldığını belirtti ve şunları söyledi: “Fiyat olarak TL bazında bir düşüş yok, olmaz da. Lakin bu enflasyon koşullarında tıpkı kalması da düşüş manasına geliyor. İkinci elde alıcı pazarının hakim olduğu, yani pazarlık marjının arttığı bir devirdeyiz. 2024 yazına kadar bunun sürmesini bekliyoruz. Yeni proje için ağır ruhsat başvurusu var. Yeni maliyet ve yeni fiyatlarla konutlar satışa çıkınca genel piyasada artışlar başlayacaktır.”
GAYRİMENKULÜN YENİ GÖZDESİ ARSA-TARLA
Pandemi sonrası artan müstakil hayat isteği ve zelzele telaşı arsa-tarla satışını tetikleyen en değerli faktörler oldu. Vakit içinde konuta erişemeyenlerin tarafı de bu alana çevrildi. Yılın birinci 7 ayında 1 milyon 617 bin 812 adet gayrimenkul el değiştirdi. Bu satışların 675 bin 327’si konut olurken, 942 bin 485’i arsa, tarla ve işyerinden oluşan ‘konut dışı gayrimenkul’ satışı olarak gerçekleşti. Eylül ayında ise 280 bin 58 gayrimenkul satışı yapıldı, bunun da 100 bin 839’u konut, 144 bin 931’i arsa ve tarla oldu.
BALON RİSKİ
Tarla yüklü olmak üzere arazi satışlarında son üç yılda süratli bir artış yaşandığını söyleyen Ahmet Büyükduman şunları söyledi: “Pandemi sürecindeki kırsala yönelim ve yüksek enflasyona karşı servet müdafaa güdüsü konut satın almaya yetecek kâfi birikimi olmayanları tarla piyasasına yöneltti. Artan tarla fiyatları daha çok yatırımcıyı cezbettiği için bu ivme devam ediyor. Lakin kanaatimce bu eğilim ekonomik temellerden kopuk ruhsal bir sürü güdüsüne dönüşmüş durumda. Tarla piyasası balon riski taşıyor.”
Türkiye’de yatırımcıların tapu sevdiğini hatırlatan Gökhan Taş ise şu değerlendirmeyi yaptı: “Elinde 2 milyonu, 1 milyonu olan kişi konut alamıyor, lakin arsa ve tarla ile tapu sahibi oluyor. Bir de konutta fiyat TL bazında sabitken, gerçek arsa yatırımında fiyat artıyor. Bu nedenle önümüzdeki devirde bu alan cazibesini muhafazaya devam edecek.”
İŞYERİ VE OFİS PROFESYONEL ALAN
Ofisler, işyerleri ya da sanayi siteleri ise öbür iki seçenekten epeyce farklı bir noktada. Satış bedelleri çoğunlukla başka gayrimenkullere kıyasla daha yüksek. Konuttaki kira sınırlaması ticari mülklerde yok. Bu, yatırımcı için avantaj olsa da, bu tip mülklerin profesyonel yatırım ve işletme gerektirdiği de unutulmamalı. Konut dışı gayrimenkul piyasasında da güçlü bir periyoda girildiğini lisana getiren Ahmet Büyükduman “İçinde bulunduğumuz ekonomik konjonktürde ticari olarak tanımlayabileceğimiz bu segmentte satış adetlerinin daralacağını iddia ediyorum” dedi.
‘FİYAT ARTIYOR’
Göktan Taş ise ticari gayrimenkulde daralma değil, canlılık beklerken nedenini şöyle anlattı: “Yeni ofis projesi yapılmıyor, arz yok. A sınıfı ofislerde doluluk yüzde 100’e geldi. Talep canlı, arz yokken bu alanda fiyat artışı kaçınılmaz. İşyeri için de yanlışsız lokasyonda olan yerlerde kira artışları sürüyor. İstanbul’daki sanayi sitelerinde satış ve kiralama epeyce süratli. Gereksinimi olan için de yatırımcı için de ticari gayrimenkul güzel bir seçenek. Ancak bu alan konut üzere herkese açık değil, profesyonel yatırımcılara hitap ediyor.”
