Konut satışları süratle gerilerken fiyatlarda da düşüşler yaşanmaya başladı. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi, mevduat faizlerinin artması, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm projelerinin artması üzere birçok etken konut fiyatları üzerinde olumsuz tesir yaratmaya başladı.
Yatırım maksatlı olarak ikinci konutunu almak isteyenlere konut fiyatının yalnızca yüzde 22,5’i kadar kredi çıkıyor ve geri kalan kısmını peşin ödemesi gerekiyor.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ BEKLENİYOR
Yüzde 1.20 faiz oranı, 180 ay vadeli konut kredisi beklentisi artmaya başladı. Kısa müddet sonra duyurulması beklenen konut kredisi kampanyasıyla birlikte konut piyasasının hareketlenmesi ve fiyatların da düşük faizler nedeniyle yükseliş göstermesi bekleniyor.
YABANCILARIN DA İLGİSİ AZALDI
Yabancıların da konut alımına yönelik ilgileri azaldı. Yabancılar Kasım ayında 2342 adet konut aldı. 2022 yılının tıpkı periyodunda bu sayı 6bin 83 düzeyindeydi. En çok Rusya Federasyonu vatandaşları konut alımı yaptı.
ARSAYA İLGİ ARTIYOR
Konut alamayan bireyler ellerindeki tasarruflarını kıymetlendirmek için yere yöneliyor. Fakat arsa alımında dikkat edilmesi gereken konular yer alıyor. Paylı emlak sorun oluştururken birçok arsa tarla niteliği nedeniyle beklenen değerlenmeyi gerçekleştirmiyor. İmara kapalı olan ve pozisyonu nedeniyle konut yapılması imkansız olan noktalardan arsa alırken dikkat edilmesi gerekiyor ve tasarrufların buhar olmaması için uzmanlardan bilgi alınması kıymet arz ediyor.
3 YILDA 10 KAT ARTTI
Bazı bölgelerde konut fiyatları son 3 yılda 10 kat artış gösterdi. 500 bin liraya alınan konutlar günümüzde 5 milyon liranın üstünde fiyatlardan alıcı bulabiliyor. Bu nedenle klâsik yatırım araçları dışında konutu da yatırım ve rant aracı görenler yatırım yapmaktan vazgeçmiyor.
KONUT HEM RANTTAN HEM DE KİRADAN ÇIKAR SAĞLIYOR
Yatırım gayeli konut alımı yapan şahıslar hem ranttan elde ettikleri gelir hem de kiradan kazandıklarıyla çift taraflı yarar sahibi olabiliyor. 2020 yılında 500 bin liraya alınan bir konut 3 yılda 10 kat artıp 5 milyon liraya yükselirken 3 yıl boyunca da kira getirisi sağlayarak getirisini yüksek tutmaya devam ediyor. Konut likit bir paha olmadığı için satış anında bekleme müddeti vs… göz önüne alındığında bir fırsatla karşılaşılması durumunda satışı uzun sürebiliyor.
EN DÜŞÜK KİRALAR 15 BİN LİRA
İstanbul’da yeni yapılarda konut kiraları 15 bin lira düzeylerinden başlıyor. Bulunduğu lokasyon, semt yapısı ve konutun kullanım durumuna nazaran fiyatlar değişiklik gösterebiliyor.
1 MİLYON LİRAYA 13 BİN 587 LİRA TAKSİT
1 milyon lira konut kredisi yüzde 1.20 oranında faiz ve 180 ay vadeyle kullanıldığında aylık ödemesi 13 bin 587 lira oluyor. 180 ayın sonunda anapara ve faiz geri ödemesi toplamda 2 milyon 445 bin 698 lira oluyor.
1.5 milyon lira konut kredisi yüzde 1.20 oranında faiz ve 180 ay vadeyle kullanıldığında aylık ödemesi 20 bin 380 lira oluyor. 180 ayın sonunda anapara ve faiz geri ödemesi toplamda 3 milyon 668 bin 549 lira oluyor.
2 milyon lira konut kredisi yüzde 1.20 oranında faiz ve 180 ay vadeyle kullanıldığında aylık ödemesi 27 bin 174 lira oluyor. 180 ayın sonunda anapara ve faiz geri ödemesi toplamda 4 milyon 891 bin 400 lira oluyor.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ AVANTAJ SUNACAK
Düşük faizli kredi kullanıldığı takdirde enflasyonist ortamda konut kredisinin ödeme fiyatının her geçen yıl eriyeceği ve kiraların da yükseliş göstereceği göz önüne alındığında ikamet edilecek konuta sahip olmak avantaj sağlıyor. Kredi ödemesi sabit olduğu için kısa vadede kiradan daha düşük bir düzeyde kalacağından konut sahibi olmak ödeme imkanı olanlar için uygun görünüyor.
“DÜŞÜK FAİZLİ KONUT KREDİSİNİN VERİLMESİ ZOR”
İrfan Aşçıoğlu – Aşçıoğlu İdare Şurası Başkanı
Aşçıoğlu İdare Konseyi Lideri İrfan Aşçıoğlu, düşük faizli uzun vadeli konut kredisinde uzun müddettir beklenti oluştuğunu, günümüz koşullarında yüzde 1.20 oranla kredi vermenin güç gözüktüğünü söyledi.
Aşçıoğlu İdare Heyeti Lideri İrfan Aşçıoğlu’nun değerlendirmeleri şöyle:
Bu kampanyanın yapılacağı tarafındaki haberler 2022 son çeyreğinden bu yana yapılıyor lakin gelinen yüksek faiz ortamında, yalnızca birinci meskenini alacaklara bile bu oranın kamu bankaları tarafından verilmesi sıkıntı gözüküyor. Yapılacaksa da 1.20 yerine farklı bir oran üzerine çalışılıyor olması olası.
“KEŞKE KONUT YATIRIMI YAPSAYDIM DİYENLERİN SAYISI ÇOK YÜKSEK OLACAK”
Yeni para siyaseti kararları sonrasında artan , yüksek enflasyonist ortam ve bunun da bir sonucu olan çok yüksek maliyetleri konut geliştiriciler 2023 son 6 ayından bu yana fiyatlarına tam olarak yansıtamadı. 2024 ikinci yarısı itibariyle düzgünleşme başlayacak ve 2025’teki gayrimenkul fiyatları sonrası tekrar “keşke yatırım yapsaydım.” diyen sayısı çok yüksek olacak. Şu an beşerler görece yüksek faizin tesirinde lakin faiz getirisi hala enflasyonun altında. Ayrıyeten ana paranız artmıyor ve aslında enflasyona karşı bile paranızı koruyamıyorsunuz. Gayrimenkul ise kira getirisi dışında vadettiği prim ile anaparanızı enflasyona karşı korur ve ise olumlu getiri sağlar. İkinci elde çok yüksek fiyatlama yapan fırsatçı insanların fiyatlamasının düzelmesi bir parametre hiçbir vakit olmadı ve olmayacak. Bu yüzden bugünkü fiyatları, en berbat ihtimalle 2024 son çeyreğinde mumla arama ihtimalimiz çok yüksek.
“ARSA FİYATLARINDA DÜZELTME OLABİLİR”
Arsa fiyatları son yıllarda çok önemli artış yaşadı. Kâğıt üzerinde yatırımcısına çok kazandırdı. Bunun bir düzeltmesi olabilir. Bu yüzden önemli bir araştırma sonucu alım yapmak gerekir. Bilhassa imarsız yerlere dikkat.
“TALEP ARTACAKTIR”
2024 son çeyreği ve 2025 yılı birinci çeyreğinde kademeli bir kısıtlama artışı bekliyoruz. Bu mevzular gayrimenkul kesimi özelinde değil, iktisat siyaseti düzeyinde yönetiliyor. Bu yüzden nakdî sıkılaşma kararının kademeli sona ereceği kestirim edilen tarih, gerçek tarih. Bu hususlar da talebi arttıracak ve maliyet fiyatlaması ayrıyeten talep artışı fiyatları önemli bir formda üst götürecektir.
“KONUT FİYATLARI ENFLASYONUN ÜZERİNDE ARTABİLİR”
2023 yılı haricinde konut fiyatlarının süratli yükseldiği doğrudur. Süratli yükseldi lakin karılılık tarafı tam aykırısı tarafta gitti. İnşaat maliyetleri hem enflasyon hem döviz kuru artışı hem de emtia fiyatlarına bağlı olarak artmaya devam ediyor. Gereç fiyatlarındaki enflasyon ve döviz kuru bazlı artışlara ek olarak personellik fiyatlarındaki yüksek artış seyri nedeniyle konut maliyetlerinin artacağını ve konut fiyatlarının da buna bağlı olarak yeni yılda enflasyon üzerinde artacağını söylemek mümkün.
“EN SAĞLAM LİMAN KONUT YATIRIMI”
Bugün için birçok yatırımcı, kısa vadede farklı finansal araçlara yatırım yapmayı tercih etseler de orta/uzun vadede bakıldığında her periyodun en emniyetli limanının konut olduğunu söyleyebiliriz. Son periyotta; faizlerin artması, krediye erişim sorunu ve yüksek maliyetleri, sıkılaşma siyasetleri, konut fiyatlarını ve konut piyasasını yavaşlatma gayeli telaffuzlar, bilhassa konut dalının üzerinde bir baskı oluşturuyor. Konut talebinin bitmediğini yalnızca ötelenerek arttığını, 2024 yılının ikinci yarısından itibaren ise para siyasetlerinin sonuçlarını görmeye başlayacağımızı ve bilhassa 2025 yılında gayrimenkul dalının üzerindeki baskının tesirini kaybedeceğini düşünüyorum. 2025 tam bir yıldız sene olarak tarihe geçebilir.
“İNŞAAT KESİMİNDE FİYATLARI BASKILAMAK YETMEZ, ARZ SORUNU VAR”
Gıda dışındaki bölümlerin satışlarında bir düşüş var. Nakdî sıkılaşma ve yüksek faiz ortamı sonucunda doğal bir sonuç. Ülkenin temel ekonomik göstergelerindeki düzgünleşme için bu acı reçeteyi alıyoruz. Değerli olan kararlı bir formda devam etmek lakin bir taraftan da özel dalı desteklemek. Bence bu kısım da eksikliklerimiz var. İstihdam sağlayan, 250’den fazla alt kesimi besleyen inşaat kesimi özelinde konuşacak olursak, konut talebini yavaşlatmanız fiyatları baskılamakta yetmez zira önemli bir arz sorunu var. Asıl olarak arzı artıracak stratejiler lazım. Bu da ticari kredi takviye paketleri ile geliştiricilerin desteklenmesi sonucuna sizi çıkartmalı.
“ORTA VE ALT SEGMENTTE TALEP DARALMASI VAR, LÜKSTTE DARALMA KISMİ SEVİYEDE”
Fiyat ve satış konusu kıymet yaratma ile ilgili. Bu yüzden proje geliştirdiğiniz bölgeler, eserin özellikleri, inşaat kaliteniz, toplumsal imkanlar, arazinin pozisyonu, marka bedeliniz üzere birçok faktör var. Örneğin Zeytinburnu bölgesinde 4 oda ve üzeri daire tiplerine ağır ilgi varken, farklı bölgelerde 2+1 dairelere ilgi olabiliyor. Genel bilgi vermek gerekirse daha çok orta ve alt segmentte olan eserlerde daha fazla bir talep daralması var lakin orta üstü ve üst segmentte bu daralma daha kısmi boyutta.
“GEREKLİ ÇALIŞMALAR TAMAMLANDIKTAN SONRA DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ DEVREYE GİRECEKTİR”
Merve Ertem Marangozoğlu – Lüks konut uzmanı
Düşük faizli kredinin devreye girmesine ait olarak lüks konut uzmanı Merve Ertem Marangozoğlu, hükümetin çalışmalarını tamamlamasının akabinde kredilerin tahsislerine başlanabileceğini belirtti.
Merve Ertem Marangozoğlu’nun açıklamaları şöyle:
Düşük faizli konut kredisiyle konut sahibi olmak her vakit avantaj sağlar. Enflasyonun yüksek seyrettiği ülkelerde ödemeler yıllar geçtikçe bütçede düşük yer alacak. Uzun yıllara bakıldığında tahminen de gelirin yalnızca yüzde 5-10’unu krediye ayırarak geri kalanıyla geçim sağlanabilir hale gelecektir. Günümüzde de faizler düşükken krediyle konut sahibi olan bireylerde bu durumu görebiliyoruz. 2020 yılında yüzde 1-1.15 oranında faiz oranlarıyla kredi kullanan bireyler günümüzde 3-6 bin lira ortasında ödeme gerçekleştiriyor ve bu da bütçelerinde çok küçük yer tutmaya başladı. Hükümetin gerekli çalışmaları tamamlaması halinde düşük faizli konut kredisinin devreye gireceğini düşünüyorum.
“KONUTA BÜYÜK TALEP VAR”
Ülkemizde “Başımı sokacak bir yuvam olsun” görüşü hala yaygın durumda. Vatandaşların büyük kısmı konut sahibi olmak için efor sarf ediyor. TOKİ’nin ortaya koyduğu toplumsal konut projelerine yapılan müracaatlar bunların örnekleri ortasında gösterilebilir. Bunun dışında lüks konutlarda da proje duyurulunca satışlar topraktan süratle gerçekleştiriliyor. Türkiye’de herkesin konut sahibi olma dileği var. İkinci konutu almak isteyenler de emekliliklerinde kira gelirini garanti olarak gördükleri için yatırım yapma heveslerini yitirmedi. Fiyatlar gerilemeye başlamışken pazarlık da yaparak daha ucuza konut almak isteyen ve elinde nakdi bulunan müşteriler mevcut.
“ARSA ALACAKLAR DİKKAT ETSİN”
Son devirde emlaka ait büyük talep patlaması yaşanmaya başladı. Fakat bu durum mağduriyetleri de beraberinde getiriyor. Paylı, imarsız, tarla vasıflı, dere yatağında, tarım toprağı, yol-su-elektriği olmayan, şerhli vs… emlak ucuz olarak satılıyor. Elinde 300-500 bin lirası olan şahıslar bu emlakı alarak uzun yıllar kıymetlenmesini bekliyor. Satmak istediklerinde ise süratli satış yapamadıkları için karşılarına çıkan fırsatları kaçırabiliyorlar. Arsa alırken uzman bireylerden dayanak alınması gerekiyor. Haritadan gösterilen yerleri, parselleri almak büyük sorun oluşturur. Mümkün olduğunda müstakil parsel alınması, hisseliyse de tüm hissedarların yerlerini belirten muvafakatnamenin bulunmasına dikkat edilmesi gerekiyor.
“İKİNCİ KONUTUNU ALACAKLARA KREDİLER ORTA VADEDE AÇILACAKTIR”
İkinci konutunu krediyle almak isteyenler konut pahasının yalnızca yüzde 22.5’i kadarını kredi kullanabiliyor. Bu nedenle yüksek faizlerin de olduğu günümüzde yatırım maksatlı konut satışları yavaşlamış durumda. ‘nın nakdî sıkılaşmayı tamamlayıp gevşeme adımlarına geçmesiyle BDDK’nın da krediye erişim kısıtını gevşeteceğini düşünüyorum.
“KONUT HEM PRİM YAPIYOR HEM DE KİRA GETİRİYOR”
Konuttaki fiyat artışları, kira getirileri düşünüldüğünde başka yatırım araçlarına kıyasla daha çok kazandırdığı aşikar. Lakin alınan konutun bulunduğu yer, mimari durumu, kira getirisi, semt vs… üzere birçok bileşen konutun fiyat artış suratını etkiliyor. Bundan kaynaklı olarak gerçek yerde gerçek vakitte gerçek konut yatırımı hiçbir vakit kaybettirmemiştir. Konutu yatırım aracı olarak görmek yanlışsız olmasa da ülkemizde bu istikamette bedellendiriliyor.
“FAİZLER DÜŞTÜĞÜ ANDA KONUTA TALEP PATLAYACAK”
Mevduat faizleri son aylarda süratli yükseliş trendi göstermeye başladı. 1 milyon liraya ayda 40 bin lira faiz getirisi olunca yatırım konuttan mevduata kaydı. Bu faiz oranlarının uzun müddetli olmadığı piyasa tarafından da bilinen bir gerçek. Mevduat faizlerinin düşmesiyle birlikte paranın geçiş yapacağı alanlar ortasında konut kesimi de yer alıyor. Bundan ötürü uzun vadeli yükseliş olmayacağı için mevduat faizlerindeki düşüş adımıyla birlikte konuta talep artabilir.
“ALT VE ÜST SINIF KONUT SATIŞLARINDA DÜŞÜŞ VAR”
Konut satışlarında genel manada süratli düşüş yaşandı. Geçtiğimiz ay ve yıllara bakarak bu durumu daha net görebiliyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay açıkladığı bilgilerde konut satışlarında kan kaybı olduğu görülüyor. Bu durum Türkiye’nin lokomotifleri ortasında yer alan inşaat kesimini de derinden etkiliyor. Hem alt, orta ve üst sınıfı ilgilendiren konut satışlarında düşüş olduğu biliniyor. Müteahhitlik bölümünün etkilediği yan dallar de bu durumdan ziyan göreceği için bu durumun uzun mühlet sürdürülebilir olduğunu düşünmüyorum.
“2-5 MİLYON LİRA ORTASINDAKİ KONUTLAR SÜRATLİ SATILIYOR”
Konut satışlarında birinci sırayı elinde bir ölçü peşinatı olup, kalan kısmını krediyle tamamlayan ve kirada oturan bireyler oluşturuyor. Kiracı olanlar ve imkanı olan bireyler kiradan çıkmak ve konut sahibi olmak için otomobilini satıyor, kenardaki parasını da birleştirip bütçesi kadar meskenlere yöneliyor. 2-5 milyon lira ortası konutlar daha çok tercih ediliyor.
“YÜKSEK FAİZ KONUTA ULAŞIMI İMKANSIZ HALE GETİRDİ”
Bülent Öztürk – ArsaVev İdare Şurası Başkanı
Konut kredisi faizlerinin yüksek olması nedeniyle satın almaların zorlaştığına değinen ArsaVev İdare Şurası Lideri Bülent Öztürk “Krediye ulaşımın zorlaşması, gayrimenkul alımını neredeyse imkânsız hale getirdi. Konut ve barınma, ikamesi olmayan bir gereksinim. Bu türlü hayati bir gereksinim için beklenen bu kredi imkanının önümüzdeki birkaç ay içinde açıklanarak hayata geçmesini bekliyoruz” dedi.
Öztürk’ün verdiği bilgiler şöyle:
“ARSA VE KONUT DIŞI GAYRİMENKUL EN ÇOK KAZANDIRAN YATIRIM ARACI OLDU”
Sadece konut değil, gayrimenkul ülkemizde her vakit uzun vadede en çok kazandıran yatırım enstrümanı olmuştur. Lakin bilhassa günümüzde yaşanan erişilebilir fiyatlı konut kıtlığı, her yıl yurt genelinde 500 bin konut açığı vermemiz, fiyatların yükselmesi ve krediye ulaşımın zorlaşması ile konuta erişim neredeyse imkânsız hale geldi. Konuta ulaşamayanlar, gerçek bir yatırımla enflasyona karşı birikimlerini korumak ve ikinci etapta konutuna sahip olmak için arsa satın alımına yöneldi.
Arsa ve konut dışı gayrimenkul satışları tarihimizde birinci defa konut satışlarının üzerine çıktı, %62,2 ye ulaştı ve en çok kazandıran yatırım aracı oldu.
“ARSA YATIRIMI TEKNİK BİR İŞTİR”
Arsa yatırımı teknik bir iştir. Tarla vasfındaki bir yere imar müsaadesi alınabilecek mi? Toprağa ulaşan bir yolu var mı? Yok ise yapılır mı? Ne vakit yapılır? Yapılırsa, altyapısı da gelir mi? Yerinizin pozisyonunun ve niteliğinin değişme ihtimalini nasıl yönetebileceksiniz? Yerinizin etrafı yapılandırılacak mı, pahalanacak mi? Yerinize konutunuzu itimatla yapacak bir müteahhit bulabilecek misiniz? Bunların hepsi çok dikkat edilmesi gereken konular. Biz künye sistemi ile yatırımcılara hakikat bilgilendirme sağlıyoruz. Her arsa için bir künye oluşturarak, arsa kaç metrekare, imar durumu nasıl, hangi statüde, mesken yapmak istenildiğinde kaç metrekare olacak üzere çok çeşitli bilgileri yatırımcı ile birinci etapta paylaşıyoruz.
Yatırımcılara tavsiyemiz, ya bizim üzere profesyonel arsa geliştiricisi şirketlerden satın alım yapmaları ya da resmi mercilerden dikkatlice gerekli denetimleri sağladıktan sonra alım yapmaları olacaktır.
“YATIRIM İÇİN ALINAN KONUTLARDA KREDİ KISITI KALKABİLİR”
Konut barınma gereksiniminin dışında kıymetli de bir yatırım enstrümanı. Vatandaşlarımızın yatırım planlarının devam edebilmesi için kredi kısıtının da yakın devirde kalkacağını kıymetlendiriyoruz fakat bunun kredi düzenlemelerinde 2.fazda yer alacağını düşünüyoruz.
“KONUT VE ARSA TÜM YATIRIM ARAÇLARINI GEÇTİ”
Konut ve yerin getirisi tüm yatırım araçlarını geçmiş durumda. Son 3 yılda bilhassa yerde 20 kat artışın yaşandığı bölgeler oldu, bu türlü bir getiri arsa dışında hiçbir yatırım aracında mümkün değil.
“MEVDUAT FAİZİNDEKİ DÜŞÜŞ YATIRIMCIYI KONUT VE YERE YÖNLENDİRECEKTİR”
Mevduat faizi getirisinin düşmeye başlaması, hakikat yatırım aracı arayan ve birikiminin enflasyon karşısında erimemesini isteyen yatırımcıyı hem konut hem de arsa yatırımına yöneltecektir.
“LÜKS KONUT SATIŞLARIN SERT DÜŞÜŞ VAR”
Lüks ve marka konut satışlarında son devirde önemli düşüş yaşanıyor. Bu düşüşün nedeni; konut fiyatlarının olağanın üzerinde yükselmesi ve ekonomik konjonktürdeki belirsizlikler olarak kıymetlendiriyoruz. Bunun yanı sıra, vatandaşlarımızın yurt dışında konut edinme ilgisinin de arttığını gözlemliyoruz.
“3-8 MİLYON LİRA ORTASI KONUTLAR SATILIYOR”
Bölgeye ve konut tiplerine nazaran değişkenlik gösterse de en fazla 3 milyon TL ila 8 milyon TL bandında olan konutlar işlem görüyor.
