Gayrimenkul dalında son periyotta en çok konuşulan sorun arz-talep dengesizliği oldu. Talep tarafı canlı olsa da üretimdeki gerileme fiyat ve kira artışında kıymetli rol oynadı. Konut üreticileri ise en temel muhtaçlık olan arsa konusunda büyük meşakkat yaşadıklarına vurgu yapıyor. Hem arsa geliştirmenin zorluğu hem de maliyeti birçok yatırımcıda iştah kaybına neden oluyor. Pekala bu sorun nasıl çözülebilir?
Bu soruya dikkat çeken karşılık CVS Hava Kent Yapı Kooperatifi İdare Şurası Lideri Erkut Çavuş’tan geldi. Kentin içindeki boş yerlerin üretim sistemine dahil edilmesi gerektiğini belirten Çavuş, ‘boş yere ek vergi’ teklifinde bulundu.
Çavuş ile konut üretimindeki meseleler ile tahlil yollarını ve büyüyen yapı kooperatifi pazarını konuştuk…
– Gayrimenkul kesimine kooperatifçilikle giriş yaptınız. Neden bu alana yöneldiniz?
2011 yıllında İstanbul’a pilot olmak maksadıyla geldim ve bu sayede havacılık topluluğunu yakından tanıdım. Bu devirde arazi alım satım işi de yapıyordum. Öte yandan babam ve dedem de gayrimenkul bölümünde olduğu için çocukluğum inşaatlarda geçti. Sonrasında Atatürk Havalimanı’nın, İstanbul Havalimanı’na taşınma sürecinde konut açığını görmem ve havacılık dalında çalışanların talebi kooperatifçiliğin kapılarını açtı. Şimdi 26 yaşındayken kooperatifi kurdum ve kesimin en genç ismi olduğum için ‘Acaba yapabilir mi’ sorusu sıkça soruldu. Yapılan negatif yorumlar beni kamçıladı ve bir proje ile başlayan seyahat adım adım büyüdü.
NEGATİF ALGI KIRILDI
– Kooperatifin negatif algısı sizi nasıl etkiledi?
Aslında 2000 yılı öncesine bakınca konut ediniminin üçte biri kooperatifler yoluyla olurdu. Meslek kümeleri bir ortaya gelir bu işe koyulurdu. Lakin her vakit hayal edilen üzere olmadı. Uzun yıllar alan, tamamlanamayan projeler nedeniyle kooperatiflerin algısı negatife döndü. Sonrasında 2002 yılında konut kredilerinin hayatımıza girmesi ile kooperatifler uzun mühlet unutuldu. Bugün ise süratle artan fiyatlar nedeniyle konut almak isteyenlerin gündemine tekrar girdi. Birinci projemize başladığımızda negatif algının yansımasını gördük. Bizden konut alıp, görecekleri reaksiyondan korktuğu için ailesine dahi söylemeyenler oldu. Sonra proje bitince hem kalitesi hem de kıymet artışı herkesi keyifli etti ve böylelikle ağır taleple karşılaştık.
Bir yıl evvel tamamlanan birinci projemizde ayda bin lira taksitle aileleri konut sahibi yaptık. 1+1 daireler ortalama 285 bin lira, 2+1’ler 550 bin liraydı. Artık 1+1 meskenler 2 milyon, 2+1’ler 3.5 milyon liradan el değiştiriyor. Kooperatifçiliğin nasıl yapılması gerektiğini göstermemizle negatif algıyı da kırdık diyebilirim. Kurulduğumuz Kasım 2016’dan bu yana,hem cirosal hem de ortak sayısı açısında her yıl yüzde 100’ün üzerinde büyüdük.
CVS Hava Kent Yapı Kooperatifi İdare Konseyi Lideri Erkut Çavuş
FİYAT VE HARÇ AVANTAJI
– Tüketici için kooperatiften konut almanın avantajları nedir?
Gayrimenkul firmaları haklı olarak kâr gayesiyle çalışır, kooperatiflerde ise hedef ortakları en uygun koşullarda mesken sahibi yapmaktır. Üretici kârının ortadan kalkması önemli maliyet avantajı sağlar. Bir örnek vermek gerekirse, bizim yeni projemizde metrekare inşaat maliyeti 16-17 bin lira. Arsayı de eklersek ortalama 30-35 bin liraya çıkıyor. Ancak tıpkı işi gayrimenkul firması yaparsa enflasyon farkı ve kârı ile metrekaresini en az 55 bin liraya satmalı. Bu da yüzde 50 fiyat avantajı demek.
Konut üreticilerinden alınan meskende tapu harcı yüzde 4. Bu da 5 milyon liralık bir meskende 200 bin liraya denk geliyor. Kooperatifte harç binde 2, yani birebir meskende meblağ 10 bin lira. Yalnızca tapu harcında 190 bin lira avantaj var. Kooperatifler gelir vergisine de tabi değil. Firmalar her türlü vergiyi satışa yansıtıyor, bu tarafıyla de bir kazanım kelam konusu.
ARAŞTIRMADAN ALMAYIN
– Pekala risk var mı?
‘Kooperatif daha avantajlı kesinlikle bir kooperatiften mesken alın’ diyemem. İşini yeterli yapanlar için tüm bu avantajlar kelam konusu. Tüketiciler bir kooperatife ortak olmadan evvel, heyetim emelini, ortaklarını, idaredeki şahısları uygun incelemeli. Ödeme şartları, proje lokasyonu değerli. Arazi tapularını da evvelden görmek isteyebilir. Kooperatife ortak olduktan sonra da genel suralara katılmalarını öneririm. Bu şuralarda kullanılan demir çimentodan personel maliyetine her başlık ayrıntılarıyla işleniyor. Artık e-Devlet üzerinden kooperatif ortakları, mali yapıları, alınan karalar görülüyor. Buradan da takip edebilir. Birçok kişi bilmiyor fakat yapı kooperatifleri Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın kontrolüne tabi. Genel konseylere bakanlık komiserleri eşlik ederek şuranın yanlışsız yapılıp yapılmadığını, defterlerin gerçek tutulup tutulmadığını denetim ediyor. Bunun yanında ortaklarca aşikâr devirlerde şantiyelere gidilip işin ilerleme suratı ve kalitesi de incelenebilir. Biz sürecin şeffaflığı için şantiyelerden 7/24 canlı yayın yapıyoruz.
ŞANTİYE SAYISI SÜRATLE ARTIYOR
-Yeni projelerinizi anlatır mısınız?
Arnavutköy’de 144 konutluk birinci projemizi tamamladık ve geçen yıl ömür başladı. Yeniden Arnavutköy’de Taşoluk-2 projemiz devam ediyor. 123 konut en geç Haziran 2024’te tamamlanacak. Tuzla Aydınlı’da 110 konutluk yeni bir projeye başladık. Sancaktepe’de seneye 150 konutluk bir projeye başlayacağız. Büyükçekmece ve Beylikdüzü’nde yeni projeler planlıyoruz. Bundan sonraki maksadımız de Hava Kent’i farklı vilayetlere taşımak. İzmir, Muğla ve Ankara’da arazi geliştirme evrelerindeyiz. Meskenden çalışma süreci ile yazlık meskenlere ilgi arttı. İstanbul’da olduğu üzere yazlık konutta de markalı konut projelerine kıyasla daha uygun fiyatlı üretim yapacağız.
-Ödemeler nasıl yapılıyor?
Biz farklı seçenekler sunuyoruz. Vatandaş isterse kendi taksitlendiriyor, mutabakatlı bankadan uzun vadeli kredi çekebiliyor, faiz hassasiyeti olan iştirak bankalarını seçiyor ya da BDDK onaylı meskenim şirketleri üzerinden alıyor. Satıştaki projelerimizde 2+1 meskenler ortalama 3 milyon lira, 3+1’ler 4 milyon lira.
ÜRETİM İÇİN 2 YENİ ÖNERİ
– Son yıllarda konut üretimi gereksinimin gerisinde kaldı. Bu sorun nasıl aşılacak?
Kooperatifler ve gayrimenkul firmaları arsa problemini aşamıyor. Bu nedenle üretim istenilen düzeyde değil. Bu mevzuda iki teklifim var:
1- Konut için hammadde arsa. Lakin arsa bulmak güç. Türkiye’de arsa sahipleri genelde üst gelir kümesinden beşerler. Kentin içinde yerleri var fakat satmıyor, bekliyorlar. Onlar bekliyor lakin konut üretim meselemiz var. Bu emlakı üretim sistemine dahil etmek için boş arsa vergisi getirilmeli. Satmazsa, proje geliştirmezse ya da bir firma ile mutabakatlı proje yapmazsa vergi ödemeli. Bu vergi de boş durduğu her yıl artmalı. Yerlerin rayiç bedeli ve ekspertiz pahası ortasında uçurum var. Gerçekçi bir sayıyla orta yol bulunmalı. Mesela birinci yıl için belirlenen pahanın yüzde 10’u kadar vergi denilir, sonra hâlâ boş tutmayı seçiyorsa yüzde 20-30 kademeli artar. Keyfi nedenlerle boş kalan, ya da aile ortasında uyuşmazlık nedeniyle bekletilen yerler bu yolla üretime açılır. Birebir durum 30-40 konutu olan için de geçerli. Onlar için de ek vergi getirilebilir.
Taşoluk-2 projeleriyle İngiltere’den ‘European Property Awards 2022’ tasarım mükafatını aldıklarını belirten Erkut Çavuş, “Türkiye tarihinde ödül alan birinci yapı kooperatifi olduk” dedi.
RİSKLİ MESKENDE SATIŞ KİRA YASAKLANSIN
2- İkinci teklifim kentsel dönüşümün hızlanması için. Türkiye’de önemli bir dönüşüm muhtaçlığı var. Lakin bu alanda da yerde olduğu üzere şahsi menfaatler toplum menfaatlerinin önüne geçmiş durumda. Komşular anlaşamıyor, vatandaş metrekare pazarlığı yapıyor, seramik ya da beyaz eşya markası için imza atmıyor. Halbuki sıkıntı konutun yeni ya da lüks olması değil, vatandaşın can güvenliğini korumak. Bu yüzden acı reçete hazırlanmalı. Tüm binalara risk tespiti yaptırılıp, riskli olanın satışı ve kiralanması yasaklanmalı. İşte o vakit vatandaş dönüşümü talep eder. Bina bazında değil ada bazında dönüşüm yapılarak yollar genişler, yeşil alanlar artar. Uygun yerlerde yapılacak imar artışıyla da ek konut arzı çıkar. Atılacak bu adımlarla konut fiyat ve kira artışında istikrar sağlanır.
‘10 YIL SONRA TINY HOUSE’LAR ATIL KALACAK’
– Son periyotta arsa kooperatiflerinin sayısı artıyor. Bilhassa tiny house’lara ilgi bu alanı destekliyor. Bu projeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?
Konut yapı kooperatifinden çok arazi kooperatifi daha süratli artıyor. Büyükşehirlerde yüksek fiyatlar nedeniyle mesken alamayanlar yere yöneliyor. Lakin bu alan epey riskli. Uygun fiyatlı arazi almak ve bahçe içinde bir tiny house’da yaşamak romantik bir fikir fakat uygulamada sıkıntı. Bir defa paylı topraklarda sizin parseliniz muhakkak denilse de çok sayıda hissedar olduğu için birçok sorun çıkıyor. Bu alanlar uygulama görmediği için tapunuz dahi olsa devletin istimlak hakkı var. Sonrasında orada yaşamanız için elektrik, su bağlatamıyorsunuz, kullanmadığınız vakit da bakım gereksinimi doğuyor. Bence 10 sene sonra milyonlarca tiny house atıl hale gelecek. Yeni devir gecekondu bu iş. Sayı fazla olunca vatandaş satmakta da zorlanacak. O yüzden alıcı bu tip yatırımlarda işin riskini ve sonrasındaki maliyetleri de hesaba katmalı. Tabiatla iç içe ömür isteği kusurlu yatırıma neden olmamalı.
