Türkiye’de yaşayanlar için konut sahibi olmak dünyanın birçok ülkesindeki insanlara nazaran çok daha öncelikli bir gereksinim. Evlenenler, iş hayatına başlayanlar evvel ‘başımı sokacak bir mesken almalıyım’ der, ya da aile büyükleri buna teşvik eder… Lakin sayılar gösteriyor ki, mesken sahibi olmayı herkes istese de, alanların sayısı giderek geriliyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerine nazaran, ‘oturulan konuta sahip olanların oranı’ 2023 yılında yüzde 56.2 oldu. Böylelikle, 2014 yılındaki yüzde 61.1 oranından sonra, 9 yıldır mesken sahipliği oranının her yıl gerilediği görüldü.
NEDEN GERİLİYOR?
Peki konut sahipliği neden geriliyor? Bu soruya cevap veren Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Lideri Ramadan Kumova, krediye erişim sorunu ve yüksek faiz oranlarına dikkat çekti. “Toplam konut satışı içinde banka kredili satışın hissesi yüzde 40’lardan yüzde 30’lara ve artık de yüzde 15 düzeyine düştü. Hatta 2023’ün son aylarında yüzde 4-5 bandına kadar geriledi” diyen Kumova şöyle devam etti: “Dünyada konut edinimi hükümetlerce teşvik ediliyor. Bizde de mesken sahibi olmayanlar için uygun oranlı kredi imkânı sunulmazsa mesken sahipliği oranı ne yazık ki düşmeye devam edecektir.”
FİYATLARI DÜŞÜRECEK ÜRETİM MODELİ
Gerilemedeki bir öbür kıymetli etkenin fiyatlar olduğunu lisana getiren Ramadan Kumova, “Konutu lüks, üst, orta, orta altı ve toplumsal konut olarak beş segmentte ele alalım. Biz son üç segmente üretimde sorun yaşıyoruz. Arsa bedeli konut fiyatlarını önemli manada üst çekiyor. Türkiye’de arsa maliyeti dünyadaki örneklerine nazaran çok kıymetli. Bizde yüzde 50 olan hisse, dünyada ortalama yüzde 15. Arsayı ucuzlatmadan konut fiyatını düşürmek de mümkün değil. İşte bu nedenle yeni modeller uygulanmalı. Kamuya ilişkin emlakta, dünyadaki arsa maliyetlerine yakın oranlarla ve yalnızca erişilebilir fiyatlı konut üretmek koşuluyla kamu-özel kesim işbirliğini öneriyoruz. Bu biçimde fiyatlar yüzde 40 düşer ve konut sahipliği de artar” tabirlerini kullandı.
SAĞLIKLI ORAN YÜZDE 70-80
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Lideri Neşecan Cazip, konut sahipliği düşüşündeki temel etkenleri şöyle özetledi: Konuta erişim sorunu, kentsel dönüşüm nedeniyle süreksiz kiracı olma durumu, zelzele felaketleri, yurtdışına göçler, ekonomik nedenlerle mesken birleşmeleri. Türkiye’de bir devir dünya ortalamasına yakın olan konut sahipliği oranının süratle gerilediğini söyleyen Alımlı, dünyada kabul gören sağlıklı oranın yüzde 70-80 olduğunu ve Türkiye’nin bunun çok gerisine düştüğünü kaydetti.
‘TAKSİTLER GELİRİN 3’TE BİRİ OLMALI’
“Erişilebilir fiyatlı konut üretmek zorundayız” diyen GYODER Lideri Cazip şunları söyledi: “Orta üstü segmente konut üretimini bir yana koyalım, bizim bunun altındaki segmentler için tahlil bulmamız lazım. Yani 3-4 milyon liranın altında konut üretilmeli. Bir aile, hane gelirinin üçte birini konut taksitine ayırmalı. Meğer bugün bu oran yüzde 65’e çıktı. İstanbul bunun çok ötesinde, 3-4 kişi çalışsa da taksitler ödenmeyecek durumda. Fiyatları düşürmenin tek yolu da arsa maliyetini düşürmek. Kamunun elindeki emlakın özel kesim işbirliği ile değerlendirilmesini öneriyoruz. Bu yolla uygun fiyatlı kiralık konut üretilip barınma meselesini çözebilir, projelerdeki konutların bir kısmı uygun koşullarda satarak da konut sahipliğini arttırabiliriz. Arsa problemini çözmeden mevcut tabloyu bilakis çevirmemiz imkânsız.”
KİRALIK ARZ UYARISI
Konut satışları 2023 yılında bir evvelki yıla nazaran yüzde 17.5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 oldu. Lakin öncesindeki üç yılda satışlar 1.5 milyona yakın seyretti. Konutta satış rekorları kırılırken, mesken sahipliği oranı geriledi. Zira konut tanınan bir yatırım aracıydı ve esasen konutu olanlar mesken aldı. Bu durumun olumlu yanı ise şu oldu; yatırımcı aldığı meskeni kiraya verdiği için kira arzı desteklendi. Şimdilerde ise artan fiyat ve yüksek faiz oranları nedeniyle gereksinimi olan konut alamazken, yatırımcı da getirilen kredi kısıtlamaları nedeniyle piyasadan çekiliyor. “Kiralık arzının artması için yatırımcının mesken alması şart” diyen uzmanlar, önümüzdeki yıllarda kiralık arzında düşüşün süreceğini öngörüyor. “Düşen arz da kira artışını tetikler” uyarısı yapılıyor.
