Ev sahibi-kiracı uyuşmazlığı son iki yılda hiç olmadığı kadar arttı. Artırım oranında anlaşamayan taraflar dava yoluna gidince mahkemeler dolup taştı. Hatta kimi vakit meseleler isimli olaylara dönüştü. Dava sonucunda ya da uyuşmazlık nedeniyle konuttan çıkan kiracılar artık de depozito konusuna takıldı. Konut sahipleri ve kiracıların büyük kısmı depozitonun iadesi konusunda kâfi bilgiye sahip değil. Kelam gelimi konut sahibi, 5 yıl evvel verilen 5 bin lira depozitoyu, bugün meskenden çıkan kiracısına yeniden 5 bin lira olarak iade etmeyi planlıyor, ya da kiracı son bir ya da iki ay kirasını ödemeyerek mahsuplaşmayı öneriyor. Meğer ikisi de mümkün değil…
Depozito konusunda tüm bilinmesi gerekenleri Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz ile konuştuk. İşte mesken sahipleri ve kiracıların yasal hakları…
FAİZ HAKKI VAR MI?
Depozito iadesinin geçmişte ödenen sayıyla olmayacağını belirten Kiraz, şunları söyledi: “Depozito bedeli için 1 Temmuz 2012 öncesi eski Borçlar Kanunu’nda bir koruma hali yoktu. Fakat yeni Borçlar Kanunu’nun 342. unsuruna nazaran, depozito hem mal sahibinin hem de kiracının taraf olduğu ‘vadeli bir hesaba’ yatırılmalı ya da değerli evrak formunda veriliyor ise banka kasasında koruma edilmeli. Böylelikle ödenen bedelin enflasyondan etkilenmemesi ve kiracının hak kaybına uğramaması hedeflenir. Fakat piyasada bunun uygulanmadığını, direk mesken sahiplerine elden verildiğini ya da havale yapıldığını görüyoruz.
Ali Güvenç Kiraz
Gelelim iade formuna… Depozito eski Borçlar Kanunu kapsamında, yani 1 Temmuz 2012 öncesinde yapılmış bir kira mukavelesi kapsamında alınmış ise iade edilirken tüm yıllara yönelik yasal faiz ek edilerek geri ödenmeli. Sonrasında yapıldıysa ve maddede yer aldığı formu ile vadeli bir hesaba değil, elden yahut banka havalesi yolu ile ödenmiş ise şimdiki kira bedeli kadar ödenmeli. Örneğin 1 Ocak 2014 tarihinde aylık 5 bin TL kira bedeli ile imzalanan mukavele kapsamında 3 kira bedeli kadar, yani 15 bin TL depozito verildiyse, 1 Ocak 2024 tarihinde mukavele sona erdiğinde ve kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde bölgede şimdiki kira rayicine bakılır. Yeni paha aylık 30 bin TL ise depozito 3 aylık kira bedeli 90 bin TL olarak geri ödenir. Burada değerli ayrıntı şu; kiracının yeni ödediği kira bedeli değil, bölgenin aktüel kira bedeli dikkate alınır.”
NE VAKİT ÖDEME ALINIR?
Peki kiracı depozito ödemesini ne vakit geri alır? “Depozito fakat kira kontratı sona ermişse ödenebilir” diyen Kiraz şu bilgileri paylaştı: “Kira kontratı ya haklı sebeplerin varlığı halinde mal sahibi tarafından, kira mukavelesinin müddeti bitmeden evvel bildirim yaparak ve yasal mühletlere uyması kaydıyla kiracı tarafından ya da tahliye davası açılması halinde tahliye davasının mutlaklaşması sonrasında hak edilecektir. Kiracı şayet mukaveleyi fesih etmeden ve anahtarları da teslim etmeden kiralanan taşınmazdan ayrılırsa, kira borcu devam edeceği üzere depozito iade hakkı da oluşmaz.
Ayrıca kiracı tahliye ederken mal sahibine taşınmazda tüm sarfiyatları kapattığını (elektrik, su, doğalgaz gibi) apartman yahut site aidat borcunu ödediğini, yeniden taşınmazda kullanım kaynaklı olmayan hasarlar oluşmadığını ispat ederse depozito bedelinin iadesini talep edebilir. Kiracı ve mal sahibi depozitoyu bankaya vadeli mevduat hesabına yatırmışlar ise kiraya veren kiracıya depozitonun geri iadesine yönelik bir dava açtığını yahut icra takibi yaptığını yazılı olarak bildirmezse, kiracı üç ay içinde başvurduğunda banka depozitoyu iade etmek zorundadır.”
DOLARLA ÖDEYEN NE YAPACAK?
Depozitoyu yabancı para cinsinden ödeyenlerin de başı karışık. Zira ortadan geçen vakitte kurda önemli değişimler oldu. Öncelikle depozitonun yasa gereği yabancı para cinsinden ödenemeyeceğini hatırlatan Kiraz, “Ancak taraflar bu yasağa karşın yabancı para cinsinden depozito almışlar ve bu depozito vadeli ortak bir hesaba yatırılmamış ise Yargıtay diyor ki; mal sahibi kiracısına depozitoyu yabancı para cinsinden hatta vade farkını da ek ederek ödemek zorunda” biçiminde konuştu.
HANGİ DURUMDA İADE EDİLMEZ?
Depozito, meskende meydana gelebilecek hasarlara karşı alınan bir teminat olduğu için kimi durumlarda konut sahibi iadesini yapmayabilir. Lakin ‘kullanım kaynaklı’ durumların ödememe münasebeti olamayacağına dikkat çeken Kiraz şunları söyledi: “Mesela; boya badana yapılmaması depozito ödememe yahut mahsup edilmesi münasebeti olamaz. Taşınmazda oluşan kullanımı aşan hasarlar, ayıplar fakat depozito iadesini mahzurlar yahut mahsubuna yol açabilir. Örneğin kiracı odaları birleştirmiş, duvarları delmiş, aidat ödememiş ise mal sahibi depozitoyu iade etmeyeceği üzere, depozito pahasını aşan hasar varsa bunu da ayrıyeten talep edebilir. Kiracı haksız yere depozitosuna el konulursa icra takibi yapmak suretiyle yahut direkt depozito iadesine yönelik dava açmak suretiyle bunu talep edebilir.”
KİRA YERİNE SAYILMAZ
Çoğunlukla kiracılar depozitosunu geri alamama kaygısıyla ‘son ay kiramı ödemiyorum, depozito alacağıma say’ diyebiliyor. Lakin Ali Güvenç Kiraz bu türlü bir mahsuplaşmanın mümkün olmadığını söyledi: “Depozito hiçbir formda kiraya sayılamaz ve mahsup edilemez.”
EV SATILIRSA KİM ÖDEYECEK?
Kiralara gelen yüzde 25 artırım hududu nedeniyle birçok konut sahibi meskenini satma yoluna gitti. Bu durumda kiracı ‘Depozitomu kim verecek?’ sorusunu sormaya başladı. Kiraz, “Kiracılı konutun satışı halinde kira mukavelesinin hak ve yükümlülüklerinin tarafı yeni malik olur. Kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde yeni malik depozitoyu kiracıya ödemek zorunda. Mesken satıldığında eski malik yeni malike depozito bedelini göndermeli. Lakin bunu yapmaz ve depozitoyu yeni malik kiracıya öderse, bu bedeli ondan dava yoluyla isteyebilir” sözlerini kullandı.
YENİ KİRACIYA İKİ KIYMETLİ UYARI
Avukat Kiraz, kiralık mesken arayanlar için iki değerli ihtarda bulundu. Kiraz: “Yasa gereği depozito için üst hudut vardır, en fazla 3 aylık kira bedeli olarak alınabilir. Bundan daha az olabilir ancak fazla olamaz. Ayrıyeten depozitonun ödeme sistemi de kritik bir mevzu. Depozito kira mukavelesi imzalandığı tarihte ‘sözleşmeye yazılmış ise’ elden, banka havalesi yolu ile ödenebilir. Şayet depozito kontrata yazılmamış ve elden ödenmiş ise geri alınması önemli bir ispat sorunu oluşturacağı için kesinlikle ek bir para makbuzu alınarak ve makbuza kira depozito bedeli yazılarak ödenmelidir.”
