Konut satışlarındaki düşüş seyri devam ediyor. Konut sahibi olmak isteyenler uygun koşullarda krediye erişemediği için konut alımı planlarını erteledi. Mevduat faizi ya da öbür yatırım araçlarındaki getirilerin artması da konuta olan talebi yavaşlattı.
Bunun dışında Temmuz ayında kira artış oranlarına ait yüzde 25’lik sonun kalkmasının beklenmesi kiracılar tarafından tedirginlikle takip ediliyor.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ BEKLENİYOR
Konut alımı için kampanya düzenleneceği ve düşük faizli, uzun vadeli olacağına dair beklentiler yükselmeye devam ediyor. Yüzde 2’nin altında faiz ve 180 ay vadeye kadar konut kredisi verilmesi beklentisi de konut alımı yapacakları beklemeye geçirdi.
KREDİ TAKSİTLERİ NE KADAR OLUR?
1 milyon lira konut kredisini yüzde 1.20 oranında faizle 120 ay vadeyle kullanan birisi her ay 15 bin 768 lira, 180 ay vadeye 13 bin 587 lira, 240 ay vadeye aylık 12 bin 726 lira ödeme yapması gerekiyor.
Yine 1 milyon lira krediyi 1.50 faizle kullanırsa 120 ay boyunca her ay 18 bin 18 lira, 180 ay vadede 160 bin 104 lira, 240 ay vadede her ay 15 bin 433 lira ödemesi gerekiyor.
Faiz yüzde 2 olursa 120 ay vadede aylık 22 bin 48 lira, 180 ay vadede 20 bin 582 lira, 240 ay vadede ise 20 bin 174 lira ödeme çıkıyor.
Uzman isimler konut kesimine ait merak edilen soruları yanıtladı…
“KİRAYA TAVAN FİYAT UYGULAMASI GELEBİLİR”
İrfan Aşçıoğlu – Aşçıoğlu İdare Konseyi Lideri
Kiralara yönelik olarak düzenleme yapılabileceğinden bahseden Aşçıoğlu İdare Şurası Lideri İrfan Aşçıoğlu ”Yaşadığımız enflasyonist ortam ve doğal olarak artan konut fiyatları çerçevesinde, yasal bir mecburilik olarak belirlenen %25’lik artış sonunun konut sahibi-kiracı ortasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle uygulamaya geçmesi hayli şiddetli bir süreçti. Bu süreçte hem mesken sahipleri hem de kiracılar mağduriyet yaşadılar lakin yasanın tek taraflı bir koruyuculuk özelliği olması bilhassa konut sahiplerinde önemli bir mağduriyete sebep oldu. Bu yıl %25 hududunun kaldırılması lakin yeniden bir tavan uygulaması olması mantıklı olacaktır. Yüksek kiraların önüne geçmenin tek yolu konut arzını arttırmaktır.” dedi.
Aşçıoğlu’nun açıklamaları şöyle:
KONUT SAHİPLİĞİ YÜZDE 56.2’YE GERİLEDİ
Yüzde 56.2’ye gerileyen mesken sahipliği oranımızı artıracak siyasetler ve projeler desteklenmelidir. Burada arsa, inşaat maliyetleri ve personellik fiyatlaması epey kıymetli… Mevcut enflasyonist ortamda, kuruna da bağlı olarak maliyetler artıyor, hasebiyle inşa edilen yapının da fiyatı artıyor. Burada sübvansiyon değil, para siyaseti ve piyasanın işleyişinde düzelme olması gerekiyor ki dar gelirli vatandaşlara yönelik üretim olabilsin. Hazine ve Maliye Bakanımız Mehmet Şimşek’in dar gelirli vatandaşlara yönelik üretilecek konut projesi toplumsal devlet anlayışıdır ve olmalıdır. Bilhassa kent merkezlerindeki yüksek kiralar için bir tesiri olmayacaktır lakin kent dışındaki konutlarda hudutlu da olsa tesirli olacaktır. Bu projelerin yanında özel dalın konut arzını desteklemek için ticari kredi takviyesi ve farklı teşviklerin hayata geçmesi hayli değerli aksi durumda 85 milyon insanın yaşadığı bir ülkede kamu tek başına bu arzı gerçekleştiremez.
“ASGARİ FİYATLI VATANDAŞLAR UZUN VADELİ ÖDEME PLANLARIYLA DESTEKLENMELİ”
Burada sırf kamu bankaları değil, gayrimenkul kesimindeki tüm paydaşların ellerini taşın altına koyması gerekiyor. Bunun için de para siyasetinden döviz kuruna, yerli üretimden fiyatlamaya kadar her faktörün, her bir dal paydaşı ismine uygun kaidelerde olması gerekiyor. Taban fiyatla konut almak isteyen dar gelirli vatandaşlar için düşük faizli konut kredilerinin uzun vadeli ödeme planları ile desteklenmesi, konut sahibi olmalarını kolaylaştıracaktır lakin gerçekçi olmak gerekirse bu insanlarımız için en doğrusu toplumsal konut anlayışı, kentsel dönüşümün hızlanması ve TOKİ projelerinin çoğalmasıdır.
“SOSYAL KONUT PROJESİ KÂFİ DEĞİL”
Günümüzde yaşanan mesken sahibi – kiracı çıkmazına bakarsak, mesken sahipliği oranını kiracı oranı ile karşılaştırırsak toplumsal konut projelerinin kâfi olmadığını söyleyebiliriz.
“EV SAHİBİ OLMAK ZORLAŞTI”
Gelir ve konut fiyatları ortasında istikrar olmadığı için öncelikle barınma konusunda konut sahibi olmak zorlaştı. Buna ek olarak evlilik, boşanma, öğrencilik, yabancıların ilgisi, göç ve kentsel dönüşüm üzere etkenler, konuta olan talebi makul düzeyin üzerinde tutmaktadır. Satış manasında berbat bir yıl olan 2023 yılında bile yaklaşık 1.225.000 konut satışı gerçekleşti.
“100 GÜN ALTI KİRALAMA DÜZENLEMESİ KİRA DÜŞÜŞÜNE SEBEP OLMAZ”
Bu husus devletin vergi geliri, komşuluk anlayışı ve turizm bölümündeki oyuncuların haklarını korumak üzere bahislerden ötürü son derece değerli ve çözülmesi gereken bir husustu fakat bunların hiçbiri kalıcı kira düşüşüne sebep olmaz. Birebir karlılık beklentisi 3 ay ve üzeri kiralamaya yansıtılır. Talep belli bir düzeyde devam edecekken tek yol arzı arttırmaktır.
“YÜKSEK FAİZ TİCARETİN ÖNÜNDEKİ EN BÜYÜK ENGEL”
Konut kredisi faizlerindeki düşüş, para ve maliye siyasetine bağlı. Beklenti olarak ise lokal seçimlerden çabucak sonraki devir olmasa da yılın son çeyreği itibariyle faizlerde bir düşüş görülebilir. Yüksek faiz ortamı her bakımdan ticaretin önündeki en büyük pürüz.
“BUGÜNKÜ ARZ SORUNU 2020’Lİ YILLARA DAYANIYOR”
Aslında konut satışları zayıfladığı için konut arzı etkilendi demek mümkün değil. 2023 Eylül ayından sonra bilhassa önemli bir daralma oldu fakat konut arzı dediğiniz bahsin arza dönmesi 24-36 ay ortası. Yani bugün yaşadığımız arz sorunu 2020’li yıllara dayanıyor. Krediye erişim sorunu, emlakın maliyetlerinin çok artması, döviz kurlarında radikal artış, inşaat maliyetlerindeki öngörülemez senaryolar üzere çok farklı sebepler var. Hakikat alanda yanlışsız projeler talep görüyor lakin geçmiş devirlere nazaran satışların daha yavaş olduğu bir gerçek.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM ULUSAL GÜVENLİK MESELESİDİR”
Kentsel dönüşüm zelzele neslindeki ülkemizde bir ulusal güvenlik problemidir ve ülkemizdeki yapı stokları bir an evvel sarsıntılara güçlü hale getirilmelidir. Maalesef inşaatçılardan daha çok hak sahipleri bu mevzuya bir zenginleşme fırsatı olarak bakıyor. Evet, bu mevzudan önemli bir yararınız genelde oluyor lakin bunu 2-3 kat kıymet artışı fırsatı olarak gören insanlarımız yanılgı yapıyor. Her arazinin emsal durumu farklı aslında ve kapalı otopark yönetmelikleri var. Yönetmeliğe uygun proje geliştirildiğinde ve ruhsat alındığında örneklendirdiğiniz hususlar her yerde birebir biçimde ortaya çıkmıyor. Burada hükümet çok önemli kentsel dönüşüm teşvik paketleri açıkladı. Bunlardan faydalanmak gerekiyor fakat bir taraftan da genişletmek gerekiyor.
“DÜŞÜK FAİZLİ KREDİDE ORAN 1.20’NİN ÜZERİNDE OLABİLİR”
Bu kampanyanın yapılacağı istikametindeki haberler 2022 son çeyreğinden bu yana gündeme geliyor lakin yaşanan yüksek faiz ortamında, yalnızca birinci konutunu alacaklara bile bu oranın kamu bankaları tarafından verilmesi güç gözüküyor. Yapılacaksa da 1.20 yerine farklı bir oran üzerine çalışılıyor olması beklenen.
“KİRADA 2024’TE BÜYÜK DEĞİŞİM OLACAĞINI ÖNGÖRMÜYORUZ”
Mehmet Yüksel – Missafir Kurucu & CEO
Kira fiyatlarına ait 2024 yılında rastgele bir değişiklik öngörmediklerini belirten Missafir Kurucu & CEO’su Mehmet Yüksel “Kiralarda %25 artırım sonu uygulaması Temmuz 2024’te sona erecek. Bu nedenlerle yakın vakitte kayda bedel bir kira azalması olacak üzere görünmüyor. Hudut uygulamasının kalkması durumunda ise azalmak bir yana, kira fiyatlarının çok diğer noktaya gittiği bir duruma gelebiliriz” dedi.
Yüksel’in açıklamaları şöyle:
100 günün altındaki konut kiralamalarla ilgili yasal düzenleme devreye girdi. Kısa devir kiralama yapmak için koşulların zorlaşmasından dolayı günlük kiralama yapan birçok konut sahibinin yıllık kiralamaya dönme yoluna girdiğini görüyoruz. Sizce bu durum ülkemizdeki kira fiyatlarını nasıl tesirler?
Öncelikle bir yanlış anlaşılmayı düzelterek başlamak isterim, temelinde yeni düzenlemede bir yasaklanma durumu kelam konusu değil. Bilakis, yeni kanunla birlikte ülkemizde kısa devir kiralamalar hakkındaki gri alan kalkarak yasal altyapı büsbütün netleşti. Konutların turizm maksatlı kiralanması faaliyetlerinin düzenlenmesine ait yönetmelik, artık konutlarını 100 gün ve daha kısa müddetli kiraya vermek isteyen herkesin bir dizi gerekliliği yerine getirerek “turizm konutu müsaade belgesi” almasını mecburî tutuyor. Birinci etapta maddede müsaade evrakı almak için yer alan koşullar şimdi tam anlaşılamadığından ötürü yasaklanma zannedildiğini söyleyebiliriz. Lakin bu türlü bir durum yok.
Yasa şimdi çok yeni olduğu için, şimdi bu hususta manalı çıkarımlar yapmak çok mümkün değil. Zira mesken sahiplerinin müsaade evrakı müracaat süreçleri devam ediyor. Bir kısım konut sahibinin gerek ve kâfi kaideleri sağlayamaması durumunda bu konutların uzun periyot kiralamaya dönmesi yıl içerisinde netleşecek. Bu nedenle lakin bir mühlet geçtikten sonra bu yasanın kiralık konutlar üzerindeki tam tesirini görebileceğiz.
“SEKTÖR SÜRATLE BÜYÜMEYE DEVAM EDECEK”
Özellikle pandemi sonrasında değişen ömür trendleri, satın almaktan çok paylaşım iktisadına yönelen kitlede önemli bir artış olduğunu gözler önüne seriyor. Kendimizden örnek vermek gerekirse, biz Missafir olarak yalnızca 2023 yılında 2000’den fazla meskende, 150 bin konuğu ağırladık ve bu konuklarımıza 300 bin gece konaklama hizmeti sağladık. Azalmak bir yana pazarın kısa ve orta vadede büyümeye devam edeceğini düşünüyoruz. Yeni regülasyonun yarattığı baş karışıklığı geçtikten ve tam anlaşıldıktan sonra, bu duraksama devri geçecek ve kesim süratle büyümeye devam edecektir.
Kira fiyatları konusunda ise; merkezi bölgelerde konut gereksiniminin artmaya devam etmesi lakin bu talebin karşılanmasının çok mümkün görünmemesi nedeniyle, muhakkak bölgeler dışında 2024 yılında kira oranlarında büyük bir değişim öngörmüyoruz. Buna ek olarak, kiralarda %25 artırım sonu uygulaması Temmuz 2024’te sona erecek. Bu nedenlerle yakın vakitte kayda bedel bir kira azalması olacak üzere görünmüyor. Hudut uygulamasının kalkması durumunda ise azalmak bir yana, kira fiyatlarının çok öteki noktaya gittiği bir duruma gelebiliriz.
TÜFE’YE ENDEKSLİ ARTIŞ YAPILMALI
Haluk Sert – AS Yapı İdare Heyeti Lideri
AS Yapı İdare Heyeti Lideri Haluk Sert “Temmuz’dan sonra TÜFE’ye endeksli artışların yapılması, konut dalında sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyebilir ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebilir. Bu adım, kesimin güçlenmesine katkı sağlayarak ekonomik büyümeye olumlu bir tesir yapabilir” dedi.
Sert’in açıklamaları şöyle:
Yatırımların artırılması hedeflendiğinde, katiyetle TÜFE’ye endeksli artışların yapılması gerektiğine inanıyorum. Ayrıyeten, geçmişte oluşan farkların da kapatılması değerli bir adım olacaktır.
Çünkü şayet bu artışlar gerçekleşmezse, konut yatırımcılarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabiliriz. Bu durum, yatırımcıların konut alımı konusundaki motivasyonunu azaltabilir ve bu da bölümde sakinliğe neden olabilir. Münasebetiyle, konut alımını artırmak ve yatırımcıların ilgisini çekmek ismine artışların gerçekleştirilmesi kaçınılmaz görünüyor.
Bu strateji, yalnızca mevcut yatırımcıları elde tutmakla kalmayacak, tıpkı vakitte yeni yatırımcıları da çekecek potansiyele sahip. TÜFE’ye endeksli artışlar, ekonomik dalgalanmalara karşı bir istikrar ögesi sağlayarak yatırımcılara itimat verir. Ayrıyeten, geçmişte oluşan farkların kapatılması, adil bir rekabet ortamı oluşturarak kesimde istikrarı artırabilir.
Sonuç olarak, Temmuz’dan sonra TÜFE’ye endeksli artışların yapılması, konut kesiminde sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyebilir ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebilir. Bu adım, bölümün güçlenmesine katkı sağlayarak ekonomik büyümeye olumlu bir tesir yapabilir.
“KİRALIK KONUTA OLAN TALEP SIFIRLANMAZ”
Konut projesi, yüksek kiraların önüne geçilmesi açısından gerçekçi bir adım olabilir, lakin bu durum kiralık konuta olan talebi sıfırlamaz.
Öncelikle, konut üretiminin vakit alan bir süreç olduğunu unutmamak gerekir. Bu nedenle, süratli bir halde kira talebinin sıfırlanmasını bekleyemeyiz, gerçekçi bir beklenti olmaz.
Kiraların sıfırlanmasını sağlamak için birinci olarak ucuz arsa üretimi gerekiyor. Bu da vakit alan bir süreç. Münasebetiyle anında sonuç almayı bekleyemeyiz. Konut piyasasındaki çeşitli faktörleri bir ortaya getirip, kapsamlı bir tahlil aramak daha tesirli olacaktır.
“ASGARİ ÜCRETLİLERE FİYATSIZ ARSA TAHSİSİ YAPILIP, KONUT ÜRETİLMELİ”
Taban fiyatla geçinen dar gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmesi için devletin fiyatsız arsa tahsisi yaparak toplumsal konut üretmesi ve bu konutları uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkanlarıyla desteklemesi gerektiğini düşünüyorum. Bu sayede dar gelirli bireyler, devletin süspanse edebileceği uygun şartlarda konut sahibi olabilirler.
“SOSYAL KONUT PROJELERİ KİRA ARTIŞLARINI DENETİM ALTINA ALIYOR”
Daha evvel yapılan toplumsal konut projeleri, kira artışlarını büsbütün durdurmamış olsa da bir ölçü denetim altına almış üzere görünüyor. Lakin, kira artışlarını değerli ölçüde durdurabilmek için konut üretiminin artması ve satışların çoğalması gerekmektedir. Şu anda ise konut üretimi kâfi seviyede değil, talep ise fazla olduğundan kira artışları denetim altına alınamıyor. Bu durum, bir kısır döngü haline gelmiş durumda.
“YALNIZ YAŞAMA EĞİLİMİ KİRAYA OLAN TALEBİ ARTIRIYOR”
Kiralık konut talebini oluşturan toplumsal dinamikleri değerlendirdiğimizde, öncelikle yalnız yaşama eğiliminin tesirli olduğunu söyleyebilirim. Bir öteki kıymetli faktör ise genç nüfusun konut talebindeki büyük tesiri. Ayrıyeten, kentsel dönüşümün de konut piyasasını etkileyen bir öteki dinamik olduğunu düşünüyorum. Meskenlerini terk edenler, kentsel dönüşümle birlikte yeni konut bulmakta zorlanabilirler. Bu faktörler, kiralık konut talebini belirleyen kıymetli toplumsal istikrar ögeleridir.
“100 GÜN ALTI KONUT KİRALAMA DÜZENLEMESİ KİRA FİYATLARINI DİREKT ETKİLEYEBİLİR”
Bu durum, kira fiyatlarını direkt etkileyebilir. Günlük kiraya verilen konutların olağan kiraya dönmesi, kira talebinde bir artışa neden olabilir, bu da kira fiyatlarında bir düşüş manasına gelebilir. Yani, kira pazarında değerli bir değişim yaşanabilir.
“DÜŞÜK FAİZLİ KONUT KREDİSİ KAMPANYASI NE VAKİT YAPILACAK BELİRLİ DEĞİL”
Konut kredisi faizlerinde bir düşüş beklentisi, enflasyonun düşüşüyle paralel olarak ortaya çıkabilir. Enflasyonunun denetim altına alınması ve iktisattaki istikrar, çoklukla faiz oranlarını olumlu tarafta tesirler. Bu nedenle, enflasyondaki düşüş eğilimi devam ederse, konut kredisi faizlerinde de bir düşüş bekleyebiliriz. Lakin, tam olarak ne vakit gerçekleşeceği ekonomik şartlara bağlı olarak değişebilir.
“KONUT ARZI DURMA NOKTASINA GELDİ”
Evet, konut satışlarının zayıflamasının yeni konut arzındaki suratı kesmesine direkt tesiri oldu, hatta durma noktasına getirdiğini söyleyebilirim. Bu durum, yeni inşaatlar ve devam eden inşaatlardaki satışları da olumsuz etkiledi. Satışlardaki bu zayıflık, inşaat kesimindeki projelerin ilerlemesini engelledi ve yeni konut arzının talep karşısında yavaşlamasına neden oldu.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM KAÇINILMAZ”
Bu husustaki niyetlerim epeyce net, kentsel dönüşümün kaçınılmaz olduğuna inanıyorum. Kentsel dönüşüm tahminen dar cadde ve sokaklarda artan insan ve araç yoğunluğunu beraberinde getiriyor olabilir, bu durumun bir sorun olduğunu kabul etmekle birlikte, kentsel dönüşümün gerçekleşmesi çok kıymetli bir öncelik. Zira sarsıntı üzere önemli bir riskle karşı karşıyayız. Bu nedenle mevcut yapıların güçlendirilmesi yahut yenilenmesi kaçınılmaz bir gereksinim.
Bu süreçte kentin kuzeye yanlışsız genişlemesi ve yoğunluğun bu bölgelere kaydırılması da bir tahlil olabilir.
“KAMPANYALI KREDİ FAİZİ EN AZ YÜZDE 1.99 OLABİLİR”
Kredinin çıkacağını düşünüyorum. Faiz oranlarıyla ilgili beklentim ise asgarî yüzde 1.99 olması tarafında. Bu çeşit bir konut kredisi, konut sahibi olma hayalini gerçekleştirmek isteyenleri teşvik edebilir ve genel olarak konut piyasasına olumlu bir tesir yapabilir.
“KONUT KİRA ARTIŞLARI SERBESTLEŞEBİLİR”
Merve Ertem Marangozoğlu – Lüks konut uzmanı
Konut kiralarına yönelik olarak uygulanan yüzde 25 artış sonunun Temmuz ayından sonra kaldırılabileceğini bekleyen lüks konut uzmanı Merve Ertem Marangozoğlu ” Teoride her ne kadar yüzde 25 artırım yapılacak denilse de pratikte bu durumun gerçekleşmediği ortada. Yüzde 25’te ısrarcı olanlar ise davalar, konut sahipleri tarafından baskılara maruz kalabiliyor. Genel manada yüzde 25 kuralına uyanların sayısı uymayanlara nazaran çok düşük kalıyor” dedi.
Merve Ertem Marangozoğlu’nun açıklamaları şöyle:
Kiracı ve konut sahipleri ortasında huzursuzluk yaratan yüzde 25 artırım oranının Temmuz ayı prestijiyle ortadan kalkmasını bekliyorum. Teoride her ne kadar yüzde 25 artırım yapılacak denilse de pratikte bu durumun gerçekleşmediği ortada. Yüzde 25’te ısrarcı olanlar ise davalar, konut sahipleri tarafından baskılara maruz kalabiliyor. Genel manada yüzde 25 kuralına uyanların sayısı uymayanlara nazaran çok düşük kalıyor. Kentin merkezinde 3-4 yıl evvel kiralanan ve o vakitler 3-4 bin lira olan kiralar yüzde 25 kuralına nazaran en fazla şu anda 6-7 bin lira civarında seyrediyor. Konutun kıymeti ve kira getirisine bakıldığında komik sayılar oluşuyor. Burada hem kiracı hem konut sahibi oturup makul düzeye kirayı yükseltmesinde yarar var. Aksi halde her iki taraf için de huzursuzluklar ortaya çıkıyor. Bunun dışında bugün meskeni tahliye eden bir kiracı 2+1 meskene İstanbul’da en az 15 bin lira kirayı vermeyi göz önüne almalı. Bunun dışında nakliyesi, depozitosu, uymayan mesken eşyaları vs… üzere bahisleri göz önüne aldığımızda meskenden çıkmanın maliyeti 100 bin lirayı bulabiliyor. Mesken sahipleri ve kiracılar ortalarında anlaşarak şurası nizamlarını bozmamaları menfaatlerine olacaktır.
“BAKAN ŞİMŞEK’E KATILIYORUM, FAKAT VAKİTLE OLUR”
Konut arzını artırarak kiralarda düşüş ya da kiraya olan talepte azalma yüksek olmayacaktır. Kadıköy’de 25 bin lira kira ödeyen birisi Çatalca’ya yapılan konutu alması pek de gerçekçi görünmüyor. Bu örnekleri çoğaltabiliriz. Öncelikle kentin merkezi olarak kabul ettiğimiz alanlarda konut alanı kalmadı. Askeri yerlere konut inşaatları başladı lakin bu topraklar de kısıtlı. İnşaatın başlaması ve bitmesi 3 yıl sürüyor. 3 yıl boyunca kira talebi duracak diye bir durum da yok, her geçen gün toplumsal istikrarlar nedeniyle kiraya çıkmak isteyenlerin sayısı artıyor.
Hazine ve Maliye Bakanımız Mehmet Şimşek’in dar gelirliler için üretilecek konutların kira talebini düşüreceği açıklamasına katılıyorum fakat bu da vakit alacak bir bahis. Bugünden yarına toplumsal konut yapıldı diye kira fiyatları düşmeyecektir. Uzun yıllar boyunca istikrarlı biçimde konut üretimi yapılır ve uygun ödeme kurallarıyla satılırsa kiralarda gerileme yaklaşık olarak 7-10 yıl sonra görülebilir.
“ASGARİ ÜCRETLİYE DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ VERİLİRSE KONUT ALABİLİR”
Asgari fiyatlı bekar bir kişinin konut alması için faizin yüzde 1’in altında, vadenin de 240 ay olması gerekir. Yapılacak konutun 1-1.5 milyon liraya satıldığını varsayarsak ve 1 milyon lira üzerinden hesaplarsak, 100 bin lira peşinat verip geriye kalan 900 bin lirayı 0.99 faizle 240 ay vadede ödemeye çalışan bir minimum fiyatlı her ay 9850 lira ödeme yapması gerekiyor. Maaşının yüzde 50’sinden fazlasını birinci yıl için konut kredisini ödemek için verecek olan minimum ücretlinin eline kalan parayla da geçinmesi gerekiyor. Birebir kurallarda faizin yüzde 1.20 olması durumunda 11 bin 450 lira, yüzde 1.50 olması durumunda 13 bin 900 lira, yüzde 2 olması halinde 18 bin 160 lira aylık ödemeler karşımıza çıkıyor. Hesaplara nazaran faizin çok düşük olması gerekiyor.
“SOSYAL KONUTLAR KİRALAR ÜZERİNDE TESİRLİ OLAMIYOR”
Son yıllardaki konutların fiyatları ve kira artışları göz önüne alındığında yapılan toplumsal konutların kira artış ve mesken fiyatlarına olan tesiri zayıf kaldı. Yalnızca kamu değil özel kesimin de konut üretimini artırması gerekiyor. Lakin enflasyonist ortam nedeniyle yükselen faizlerden ötürü konut alımları ertelenmeye başladı ve açıklanan bilgilerde de konut satışlarının geçtiğimiz yılın birebir devrine nazaran düştüğünü gözlemliyoruz. Kira artışlarının önüne geçmek için daha fazla konut arzı gerekiyor ve bu da uzun yıllar alıyor. Ayrıyeten konutların yapılacağı lokasyonlar da çok değerli. Kirası ucuz diye kentin 50 kilometre dışına yapılan toplumsal konutu alan bir çalışanın ödeyeceği yol masrafları ve yolda geçireceği müddet de etken olabilir. Farklı sosyolojik hususların da bu manada incelenmesi gerekiyor.
“KİRAYA OLAN TALEP ARTACAKTIR”
Kiraya çıkanların başında evvel evlenenler geliyor. Yaz aylarının gelmesi ve düğün döneminin yaklaşmasıyla birlikte konuta olan talep artmaya başladı. Evlenmeyi düşünenler konutlarını tutmaya başladı. Bunun dışında boşananlar, üniversite öğrencileri, göçmenler, mülteciler, kentsel dönüşüm nedeniyle kiraya çıkanlar, ailesinden başka yaşamak isteyenler vs… üzere örneklerini çoğaltabileceğimiz kira talepleri oluşuyor. Bu taleplerin önüne geçilmesi hayli sıkıntı. Bu nedenlerle kiraya olan talebin her yıl artacağını düşünüyorum.
“GÜNLÜK KİRALIK KONUTLAR UZUN VADELİYE DÖNÜYOR”
100 gün altında günlük konut kiralamalarını kaidelere bağlayan kanunun çıkmasıyla birlikte günlük kiralık dairelerin sayısında gerileme oldu. Kiraya verilecek konutun bulunduğu binadaki herkesin onay vermesi gerekliliği, konutta olması gereken yatak, yorgandan yangın dedektörüne kadar istenen teçhizatlar vs… kişisel olarak kiraya verenleri zorluyor. Bu bireyler de konutlarını uzun devir kiralamaya çevirmeye başladı.
Bu kural bilhassa yazlık bölgelerde haftalık ve aylık olarak kiralanan konutlar üzerinde tesirli oldu. Yazlık bölgelerde konut kiralama mühletleri uzayacak. Fakat bu kuralı delerek iş yapmaya devam edecek bireyler de olacaktır. Uygulanacak caydırıcı cezalarla bu şahısların de kısa mühlet sonra piyasadan çekilip uzun devir kiralamaya yöneleceklerini göreceğiz.
“KONUT KREDİSİNDE KAMPANYASINDA DÜŞÜK FAİZ OLABİLİR”
Konut kredisi faizlerinde düşüş beklentisi 1 yılı aşkın müddettir mevcut. Genel seçim öncesi olur denildi, artık de lokal seçim öncesi olur deniyor. Lakin lokal seçime çok az bir vakit kaldı ve bununla ilgili bir çalışma da açıklanmadı. Faizlerin bu derece yüksek olduğu ortamda yüzde 1.20 faizle 180 ay vadede kredi verileceği argümanları ortada dolaşsa da bu oranın bir ölçü daha üst çekilmesi bekleniyor.
“HÜLLECİLİKLE BÜYÜK YARARLAR SAĞLANABİLİR, DİKKAT EDİLMESİ GEREKİYOR”
Ayrıca düşük faizli uzun vadeli konut kredisi verilirse düzenlemenin âlâ yapılması, alan ve satanın takip edilmesi de değerli. Hülle olarak isimlendirilen yolla, kendi konutunu güvendiği bir akrabasına satmış üzere gösterip yüzde 1.20 civarında faizle uzun vadeli borçlanma yaparak parayı kullanmak isteyen şahıslar de olacaktır. Bunun önüne geçmek için düzenleme ve denetlemenin hakikat yapılması gerekiyor.
“KONUTTA ARZ VE TALEP HAKİKAT ORANTILIDIR”
Konutta arz ve talep tabi ki gerçek orantılı ilerliyor. Talebin olmadığı yerde konut üretseniz satamadıktan sonra size bir getirisi olmuyor bilakis sermayenizi eritmiş oluyorsunuz. Yeni başlayan inşaatlar da en az 24 ay sonra teslim ediliyor ve bunun da tesirlerini esasen görüyoruz. Konut satışları düşerse konut arzı da düşük kalır. Bu kural bilakis işlediği periyotlarda de stok sorunu ortaya çıkar ve servet erimesi yaşanabilir.
“KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ DESTEKLİYORUM, ADA BAZLI YAPILSIN”
Kentsel dönüşüm desteklenmeli ve kaideler uygun olduğu anda kentsel dönüşüm gerçekleştirilmeli. Ülkemiz sarsıntı jenerasyonunda ve uzman isimler nüfus yoğunluğu yüksek olan Marmara Bölgesi için bilhassa de İstanbul’a yönelik ikazlarda bulunuyor.
Kentsel dönüşüm yaparken dikkat etmek de gerekiyor. Altyapı sabit kalıp 3 katlı 3 daireli binalar 5 katlı 10 daireli binalara dönüşüyor. Bu durum sitelerde 100 daire varsa 180-200 daireye çıkmasına kadar varıyor. Tek apartmanlara da otopark yapılması sorun olduğundan (arsası 150 metrekare olan bir yere otopark yapılması kolon, perde betonlar nedeniyle mümkün olmayabiliyor) 3 katlı 3 daireli binada 12 kişi yaşarken bu sayı toplamda 40’a çıkıyor. Her dairede 1 araba olsa binanın etrafını çevreleyen sokağa bu araçları park edecek yer kalmıyor.
Bu nedenle belediyelerin ada bazlı kentsel dönüşü destekleyip ömür alanlarının da olduğu inşaatlara müsaade vermesi gerekiyor.
“KONUT KESİMİ İKTİSADIN DİNAMOSU, DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ ÇIKACAKTIR”
Türkiye iktisadının dinamosu olan inşaat kesiminin kan kaybetmesi yüzlerce bölüme de olumsuz yansıyor. Bir konutta dışarıdan bakıldığında yalnızca beton görülse de kapısından musluğuna, kalorifer peteğinden camına, mutfak dolabından fayansına, aydınlatmasından boyasına kadar yüzlerce dalı ilgilendiren bir oluşum karşımıza çıkıyor.
Bu nedenle konut kredisinde düşük faiz, uzun vade düzenlemesinin yapılması her vakit gündemde olmalı. Faiz oranlarının yüzde 2’nin altında gerçekleşmesi ve vadenin de 180 ay olması beklentim mevcut.
