KİRAYA yüzde 25 artırım sonunu kâfi bulmayan mesken sahipleri, kira bedelini yükseltmenin yeni yollarını arıyor. Geçtiğimiz iki yıl boyunca kira sayısını düşük bulanlar, bedelin tekrar belirlenmesi için ‘kira tespit’ davası açtı. Artık ise ‘kira uyarlama’ talepleri gündemde. Tespit davalarının 5 yılı dolduran kiracılara açılabildiğini belirten hukukçular, “Son devirde uyarlama davası talebi arttı. Zira burada 5 yıl kriteri yok. Konut sahibi 1-2 yıllık kiracısı için sayının tekrar belirlenmesini istiyor” dedi. Kiranın düşük kalması nedeniyle açılan her uyarlama davasının kabul edilmeyeceğine dikkat çeken uzmanlar, konut sahibinin öngörülemeyen münasebetler sunması gerektiğini söyledi.
DAVA TALEBİ ARTTI
Son aylarda mesken sahiplerinin uyarlama taleplerinde büyük artış olduğunu belirten gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, “Ev sahibi artırım yapsa da kira bedelinin düşük kaldığını görünce kira tespit davası açıyordu. Ancak burada 5 yıl kaidesi var. Yani kiracının bu süreyi geçmesi gerek. Lakin uyarlama davalarında bir vakit sonu yok. Borçlar Kanunu’nun 138. hususuna nazaran, mukavelenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen harikulâde bir durum yaşanması halinde uyarlama davası açılması mümkün. Lakin en kıymetli konu şu; beklenmedik bir gelişme olduğunun, kiranın düşük kaldığının ispatlanması gerekir. Yapılan düzenleme nedeniyle dava açılmadan evvel arabulucuya gidilmesi koşul. Şayet uzlaşma olmazsa dava süreci başlar. Son aylarda o denli örnekler var ki, iki yıllık kiracının ödediği sayıyla, yeni paha ortasında 3-4 kat fark var. İşte bu fark mesken sahibini y da işyeri sahibini uyarlamaya itiyor. Lakin bu davaların hiç kolay olmadığı da unutulmamalı” dedi.
Hikmet Güngör
MAKAS ÇOK AÇILDI
Birkaç yıllık kiralamalarda dahi, ödenen kira bedeli ile gerçek kira kıymeti ortasında makasın önemli ölçüde açıldığını belirten avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Mesela kiracı 10 bin TL ödüyor, meğer yeni kıymeti 50 bin TL’nin üzerinde. Bu zati inanılmaz bir durum ve kira uyarlama davası açılması için kâfi bir münasebet.
Uyarlama için, kontratın kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan fevkalâde bir durum ortaya çıkmış olmalı. Yakın periyotta tüm dünyayı tesiri altına almış olan Covid-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu yüksek enflasyonu bu münasebetlere örnek gösterebiliriz” sözlerini kullandı.
Elvan Kakıcı Şimşek
KİRACININ DA İSTEME HAKKI VAR
EV sahibinin yanında kiracının da dava açma hakkı olduğunu lisana getiren Hikmet Güngör, “Mesela geçtiğimiz yıllarda pandemi tesiriyle birçok işletme mecburî olarak kepenk indirdi. Harika bir durum yaşandı ve işletmeler önemli gelir kaybına uğradı. Bu nedenle o devirde mağdur olan kiracılar uyarlama istemişti. Önümüzdeki periyotta de rastgele bir sebeple bir bölgede kiralarda değerli bir gerileme olursa, kiracı bedelin aşağıya yanlışsız revize edilmesi için uyarlama davası açabilir. Lakin bugünün piyasa koşullarında davayı açanlar konut sahipleri oluyor” diye konuştu.
‘YÜZDE 25 ARTIRIM SONU MAHZUR OLUR’
GAYRİMENKUL Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Dr. Ali Yüksel, yalnızca gayrimenkul değil, tüm mukavelelerde uyarlama davaları olduğunu hatırlattı ve “Öngörülemeyen koşullar nedeniyle kontrat çekilmez hale geldiyse ve bu durum taraflardan kaynaklı değilse uyarlama istenir” dedi. Fakat kiranın düşük kalmasının tek başına bir neden olamayacağını söyleyen Yüksel, “Zaten yüzde 25 hududunu getiren devlet. Münasebetiyle kanunla gelen bir sınırlama nedeniyle kira düşükse bu münasebet ile uyarlama istenemez. Bu maddeyi geriden dolanmak olur. Dava açılabilir ancak büyük bir olasılıkla kazanılamaz. Mahkeme burada marjinal bir münasebet ister. Mesela meskenin önüne beklenmedik bir biçimde metro durağı geldi, kıymeti önemli ölçüde arttı. Bu durumda mal sahibi kira uyarlaması isteyebilir. Ya da bir meskenin etrafında kentsel dönüşüm başladı, gün uzunluğu ses gürültü kelam konusu. Ağır inşaat günlük hayatı etkiliyor. Bu durumda kiracı meskenin kira bedeli düşsün diyebilir. Fakat ‘enflasyonun altında kira artışı nedeniyle kiram düşük kaldı’ demek bir münasebet değil. Zira yüzde 25 artırım hududu kiranın düşük kalması için geldi. Yüzde 25 artırım sonu hiç olmasaydı, o vakit uyarlama talebi manalı olurdu. Aslında sınırlama öncesi açılan davalarda haklı münasebet varsa uyarlama taleplerinin kabul edildiğini gördük” halinde konuştu.
Avukat Dr. Ali Yüksel
